2주택중 1주택의 재건축 기간 나머지 주택을 양도하는 경우 비과세 여부

※ 붙임 : 관련 참고자료 .

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- 02년 10월 영등포구 여의도동 00아파트 구입 주택건설촉진법에 의하여 재건축 조합을 결성하여 추진다던 중 당해 지역이 상업지역으로 주택건설촉진법의 적용대상이 아니어서 건축법에 의하여 재건축 허가를 받아 재건축 중임.

- 건물 멸실은 2004.12월에 하였고 2008.4월 준공예정임.

○ 질 의

- 위의 경우 재건축 아파트가 준공되기 이전에 현재 거주하는 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정)

1. - 2. 생략

3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. 삭 제 (2005.12.31)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세 대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거 환경정비법 」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정 비사업조합 의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 에 한 하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주 권”이라 한다] 를 보유 하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용 하지 아니한다 . 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부 득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 . (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 부칙 제12조

(2005. 12. 31. 법률 제7837호)

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다 .

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택 재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전 의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득 된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계 취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1 일 이후 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. - 3. 생략

② 이하 생략.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-653 ,2007.02.23.

1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 사실상 멸실된 이후부터 신축주택의 완성 전에 나머지 주택을 양도하는 경우 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정함

(사실관계)

- 1995.12.22. 서울시 송파구 소재 A아파트를 취득함(1991.11월부터 거주함)

- 2001.9.12. 서울시 송파구 소재 B주택을 구입하여 2006.6.29. 건축허가를 득하고 2006.11.13. 건물철거 후 멸실등기를 하고 현재 신축 중임.

(질의내용)

- 신축비용 마련을 위해 A아파트를 양도하는 경우 비과세 적용 여부

1. 귀 질의의 경우 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 사실상 멸실된 이후부터 신축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것임.

2. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.

○ 서면5팀-1314, 2006.12.20

소득세법 제89조 제2항 의 1세대1주택 비과세 판정시 ‘주택으로 간주하는 조합원입주권’의 범위

(사실관계)

2003.6. 조합설립인가 이후 2006.5. 정비계획결정고시 까지 진행된 상태로 사업시행인가 및 관리처분인가는 아직 신청전임.

그러던 중 2003.8. 태풍으로 인하여 안전에 심각한 문제가 발생하여 전체 동 중 한동안 철거후 멸실등기를 하게 되었음. 다른 동은 그대로 남아 있음.

(질의내용)

① 이때 멸실된 재건축 아파트가 소득세법 89조 2항 에 의한 주택으로 간주하는 조합원 입주권으로 볼 수 있는지 여부

② 만약 관리처분인가를 아직 득하지 않은 상태라 입주권으로 볼 수 없다면 어느시점을 기준으로 하여 입주권으로 보게 되는지.

③ 또한 양도소득세와 관련하여 현제 1세대2주택에 해당되는지.

④ 향후 관리처분인가후에도 1세대2주택에 해당되는지.

⑤ 멸실등기전 소유한 경우와 멸실후 취득한 경우 1세대2주택문제등과 관련하여 주택수 산정에 차이가 있는지 여부

「소득세법」 제89조 제2항 의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 말하는 것임.

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