분양계약 해지에 따른 이전보상금이 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 적용 대상인지 여부

1. 사실관계

< 공장부지 계약내용 >

○ 사업지구 : 일반산업단지

○ 공사기간 : ’1×. ×월 ～ ’1×. ×월

○ 매매대금 : 평당 ×백만원

○ 대금납부방법 : 계약금 10% ’1×. ×월, 중도금 80%(5회에 걸쳐 납부),

잔금 10%(’1×. ×월 이후 소유권 이전시기)

○ 계약의 해지 : 계약해지시 계약금(10%)를 위약금으로 납부하여야 함

○ 현재 조성이 진행 중인 산업단지로 사용이 불가하며, ’1×. ×월 이후 소유권 보존등기가 가능함

○ 질의법인은 사업시행자인 ○○산업단지로부터 분양을 받고 계약금, 중도금을 납부하였으며, 잔금은 미납한 상태에서

- A법인의 요청이 있어 ○○산업단지와 기존 분양계약을 해지하고 다른 부지를 매입할 예정임

○ A법인은 질의법인을 포함한 3개 법인(이하 ‘질의법인 등’)이 분양받은 ○○산업단지 공장부지가 필요하여

- 질의법인 등이 분양계약을 해지하면 해지한 부지를 사업시행자인 ○○산업단지로부터 매입하고

- 질의법인 등 * 과 A법인은 다른 대체부지를 공동 매입한 후 분할하여 각 사가 단독으로 소유할 예정임

* 질의법인 등 중 1개 법인은 계약 해지 후 이전하지 않고 사업을 철수할 예정

○ 질의법인이 부담하여야 할 계약해지로 발생하는 계약해지 위약금(계약금액의 10%) ×억원을 A법인이 사업시행자인 ○○산업단지에게 대신 납부하고

- 질의법인이 분양계약 해지한 대가로 A법인은 질의법인에게 ××억원의 이전보상금을 지급함

* 질의법인 등은 ○○산업단지로부터 분양대금을 반환받을 예정

2. 질의내용

○ 질의법인이 A사로부터 받는 이전보상금이 분양계약 해지에 따른 단순 보상금에 해당하는 경우 법인세법 제55조의2 토지 등 양도소득에 대한 과세 특례 적용 대상인지 여부

3. 관련 법령

○ 법인세법 제55조의2

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다) 을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세 표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일 까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액

가. 「소득세법」 제104조의2제2항 에 따른 지정지역에 있는 부동산 으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)

나. 「소득세법」 제104조의2제2항 에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지

다. 그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3～5. (생략)

○ 법인세법 시행령 제68조

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날

2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다) 으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

4. 자산의 위탁매매：수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날

5.「 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호 에 따른 증권시장에서 같은 법 제393조제1항에 따른 증권시장업무규정에 따라 보통거래방식으로 한 유가증권의 매매: 매매계약을 체결한 날

○ 소득세법 기본통칙 94-0…1

법 제94조 제1항 제2호 가목에서 ¨부동산을 취득할 수 있는 권리¨라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. <개정 2013.05.24.>

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

2. 지방자치단체・한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 및 주택상환 사채<개정 2013.05.24.>

3. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

4. 관련 사례

○ 제도46012-12694, 2001. 8. 16.

귀 질의 1, 2에 대하여는 붙임 법인세법기본통칙 7-2-11…59의 4

를 참고 하시기 바라며,

귀 질의 3에 대하여, 조세특례제한법 제37조 제1항 에서 부동산이라 함은 토지와 건물을 말하는 것으로 부동산을 취득할 수 있는 권리는 같은조가 정하는 부동산에 해당하지 아니하는 것임

○ 법인세과-854, 2009. 7. 23.

(질의 2) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축아파트의 경우 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일) 전일까지는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보는 것입니다.

(질의 3) 비영리내국법인이 「소득세법」제94조제1항제2호가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우 「법인세법」 제3조제3항제5호 에 의하여 수익사업에 해당되어 같은 법 제60조에 의하여 과세표준과 세액을 신고하여야 하는 것입니다.

이 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 대해서는 같은 법 제62조의2에 의한 비영리내국법인의 자산양도소득에 대한 과세특례 규정과 같은 법 제55조의2에 의한 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 규정이 적용되지 않는 것임

법인세법시행령 제68조 · 조세특례제한법 제37조 · 소득세법 제104조의2 · 소득세법 제94조 · 법인세법 제55조의2 · 법인세법 제3조