장기주택저당차입금 전환 조건으로 차입한 분양가액 3억원초과 분양권의 주택완공 시 기준시가 적용 기준

1. 질의내용 요약

가. 질의요지

○ 분양가격 3억원 초과 의 주택 분양권을 취득하여 금융기관으로부터 차 입 후 동 주택이 완공되 어 장기주 택저 당차입금으로 전환하였을 때

- 전환시점에서 기준시가가 3억원 이하인 경우 소득공제 가능 여부

나. 사실관계

○ 2006년 4월 국민주택규모( 분양가액 3억원 초과 )의 주택을 취득할 수 있 는 분양권을 취득하면서

- 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 국민주택기금을 차입하여 중도금 불입(상환기간 : 20년)

○ 2008년 6월 동 주택의 완공으로 기존 차입금을 당초 약정대로 장기주택저당차입금으로 전환(상환기간 : 18년)

○ 동 주택 완공 후 최초 고시되는 기준시가는 3억원 이하(공시2008.9월) 임

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 소득세법 제52조

①～② 생 략

③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소유 하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제2항, 「조세특례제한법」 제87조 제2항 및 이 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구 성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택 으로서 취 득 당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하 인 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택 의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조 에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당 해 연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득금액에서 공제한 다. 다만, 세대구성원이 보유한 주택을 포함하여 거주자가 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하거나 해당 과세기간에 2주택 이 상을 보유한 기간이 3개월을 초과한 경우에는 그 보유기간이 속하는 과 세 기간에 지급한 이자상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한 다. <신설 2000.10.23 부칙, 2003.5.29 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.12.31 부칙, 2007.12.31 부칙>

④ 제3항의 규정에 따른 소득공제는 다음 각 호의 기준에 의한다.

1. 거주자에 대하여는 실제 거주여부에 관계없이 제3항의 규정을 적용한다 . 다만, 세대주가 아닌 경우에는 본인이 실제 거주하는 경우에 한한다. (2005. 12. 31. 개정)

2. 삭제 <2005.12.31 부칙>

3. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건 설되는 국민주택규모의 주택(「주택법」에 의한 주택조합 및 「도 시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 동조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령이 정하는 가격이 3억원 이하인 권리를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동주택의 완공시 장기주 택 저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 또는 「주택법」 에 의한 국민주택기금으로부터 차입(동 주택의 완공 전에 해당차입금 의 차입조건을 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다) 한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일) 부터 당해 주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금으로 보 아 그 이자상환액에 대하여 제3항의 규정을 적용한다. 다만, 거주자 가 주택분양권을 2 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 있어서는 이를 적용하지 아니한다.(2006.12.30 개정)

4. 주택에 대한 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따 른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에 는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택 의 기준시가로 본 다 .(2007.12.31 신설)

⑤ 제2항 및 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제2항·제3항 및「조세특 례 제한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 1천만원을 초과하 는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 하며, 세대주인지 여 부 는 과세기간 종료일 현재의 상황에 의한다. 다만, 제2항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항 에 따른 금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 한다

○ 소득세법 시행령 제112조

⑦ 법 제52조제3항 본문에서 "대통령령이 정하는 장기주택저당차입금"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. <개정 2003.12.30 부칙, 2009.2.4 부칙>

1. 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것 . 이 경우 해당 주택의 전소유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 해당 주택의 양수인이 주택취득과 함께 인수하는 때에는 해당 주택의 전소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 상환기간을 계산한다.

2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내 에 차입한 장 기주택저당차입금일 것

3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소 유자 일 것

⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 차입금은 제7항에 도 불구하고 법 제52조제3항에 따른 "대통령령이 정하는 장기주택저 당차입금"으로 본다. 다만, 제2호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 기존의 차입금의 잔액을 한도로 한다.

1. 「조세특례제한법」 제99조 의 규정에 의한 양도소득세의 감면대상 신축주택을 최초로 취득하는 자가 금융기관 또는 「주택법」에 의 한 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로 당해 주택을 취득하기 위하여 차입한 사실이 확인되는 경우

2. 제7항에 따른 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융기관내에 서 또는 다른 금융기관으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우(해 당 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔 액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우에 한정한다). 이 경우 해당 차입금은 제7항제1호의 요건을 갖추어야 하며, 상환기간을 계산할 때에는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다.

3. 주택양수자가 금융기관 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으 로 부터 주택양도자의 주택을 담보로 제7항제1호의 요건을 갖춘 차 입금을 차입한 후 즉시 소유권을 주택양수자에게로 이전하는 경 우

4. 법 제52조제3항에 따라 제7항제2호 및 제3호의 요건에 해당하나 그 상환기간이 15년 미만인 차입금의 차입자가 기존 차입금의 상 환 기간중 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간을 15년 이상으 로 하여 차입한 신규 차입금으로 기존 차입금을 상환하거나 기존 차 입금의 상환기간을 15년 이상으로 연장한 경우. 이 경우 제7항제2호를 적 용할 때에는 신규 차입금에 대하여는 기존 차입금의 최초차입일을 기 준으로 한다.

⑩ 제7항을 적용할 때 주택취득과 관련하여 해당 주택의 양수인이 장 기 주택저당차입금의 채무를 인수하는 경우에는 같은 항 제2호의 요 건을 적용하지 아니한다. <개정 2009.2.4 부칙>

⑪ 제7항을 적용할 때 그 요건을 충족하지 못하는 경우에는 그 사유 가 발생한 날부터 법 제52조제3항을 적용하지 아니한다. <개정 2009.2.4 부칙>

⑬ 제9항제4호를 적용할 때 15년 이상 장기주택저당차입금으로 전환 당 시 또는 연장 당시 법 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가 또는 제 15항에 따른 주택분양권의 가격이 각각 3 억원을 초과 하는 경우에는 법 제52조제3항에 따른 "대통령령이 정하는 장기주택저당차입금" 으로 보지 아니한다. <신설 2006.2.9 부칙, 2007.2.28 부칙, 2009.2.4 부칙>

⑭ 제10항을 적용할 때 주택양수인이 주택을 취득할 당시 법 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 3억원 을 초과하는 경우에는 법 제52조제3항에 따른 "대통령령이 정하는 장기주택저당차입금"으로 보지 아니한다. <신설 2006.2.9 부칙, 2009.2.4 부칙>

⑮ 법 제52조제4항제3호에서 "대통령령이 정하는 가격"이라 함은 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가격을 말한다. <부칙, 2009.2.4 부 칙>

1. 법 제52조제4항의 규정에 따른 주택분양권 중 제2호의 규정에 따 른 조합원입주권을 제외한 주택분양권 : 분양가격

2. 법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권

가. 청산금을 납부한 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금

나. 청산금을 지급받은 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금

나. 관련예규

○ 법규과-3723(2008.9.1.), 원천세과-1890, 2008.09.03 ☑

주택분양권을 취득하고 소득세법 제52조제4항제3호 의 규정에 따라 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융 기관으로부터 차입한 거주자가 당해 주택이 완공되어 장기주택저당차 입금으로 전환함에 있어, 동 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 그 전환하는 차입금은 같은 조 제3항의 규정에 따른 장기주택저 당차입금으로 보지 아니하는 것임.

○ 법규과-5876,2007.12.21.(서면1팀-1739,2007.12.26)

2003.12월에 국민주택규모의 주택을 취득할 권리(분양권가격 3억원 초과)를 취득한 거주자가 구 소득세법 제52조 제4항 제3호 에 따라 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하고 20 07년 11월 차입약정에 따라 장기주택저당차입금으로 전환하는 경우 에 있어서 당해 주택의 기준시가가 3억원 초과시에도 당해 차입금이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있는지?

주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하고 당 해 주택을 취득하기 위하여 「소득세법」 ( 2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정 전의 것) 제 52조 제4항 제3호의 규정에 따라 2005. 12. 31. 이전에 차입 금 을 차입한 경우로서, 동 주택의 완공으로 당해 차입금이 2006. 1. 1. 이후 장기주택저당차입금으로 전환되는 경우 에는 그 이자상환액에 대하여 동 법률에 따른 주택자금공제를 적용할 수 있는 것임

○ 재경부 소득세제과-604, 2006.09.25

주택분양권을 취득하고 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전 환 할 것을 조건으로 금융기관 등으로부터 차입한 경우에는 소득세법 제 52 조 제4항제3호의 규정에 따라 동 차입금의 상환기간에 관계없이 그 차 입일부터 당해 주택의 소유권보존등기일 까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금으로 보는 것임.