분양권의 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 여부

사실관계

○ 무주택자였던 질의인은 아래와 같이 분양권을 취득하고 주택 보존 등기 및 소유권 이전등기하여 1 주택 보유 중에 있음

- ’18 년 아파트 분양권을 총 414 백만원 ( 분양가액 4 억원 + P 14 백만원 ) 에 취득

- ’20.7 월 준공 및 대출 실행 ( 차입시점 ) 하였으며 , 당시 주택의 공동주택공시가격은 존재하지 않음

- ’21.3 월 보존등기되었고 , ’22.4 월 공동주택가격 563 백만원으로 최초 고시되었음

질의내용

○ 대출 실행 당시 주택공시가격이 없는 경우 , 소득세법 시행령 제 112 조 제 14 항에 의거하여 실제 취득가액인 414 백만원을 기준 으로 소득공제 대상 여부를 판단하는 것이 맞는지 질의함

관련법령

○ 소득세법 [ 제 15225 호 , 시행 2018.01.01.] 제 52 조

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1 주택을 보유한 세대의 세대주 ( 세대주가 이 항 , 제 4 항 및 「조세특례제한법」제 87 조제 2 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말한다 ) 가 취득 당시 제 99 조제 1 항에 따른 주택 의 기준시가 가 4 억원 이하 인 주택 을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금 ( 주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며 , 이하 이 항 및 제 6 항에서 " 장기주택저당차입금 " 이라 한다 ) 의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다 . 다만 , 그 공제하는 금액과 제 4 항 및 「조세특례제한법」제 87 조제 2 항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500 만원 ( 차입금의 상환기간이 15 년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며 , 이하 이 항 및 제 6 항에서 " 공제한도 " 라 한다 ) 을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다 .

4. 무주택자 인 세대주 가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택 ( 「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다 . 이하 이 호에서 같다 ) 을 취득할 수 있는 권리 ( 이하 이 호에서 " 주택분양권 " 이라 한다 ) 로서 대통령령으로 정하는 가격이 4 억원 이하 인 권리 를 취득 하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택 의 완공 시 장기주택저당차입금 으로 전환 할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입 ( 그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다 ) 한 경우에는 그 차입일 ( 차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다 ) 부터 그 주택 의 소유권보존등기일 까지 그 차입금 을 장기주택저당차입금 으로 본다 . 다만 , 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다 .

5. 주택에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 이 공시 되기 전 에 차입 한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초 로 공시 된 가격 을 해당 주택 의 기준시가 로 본다 .

○ 소득세법 시행령 [ 제 28637 호 , 시행 2018.07.01.] 제 112 조

⑮ 법 제 52 조제 5 항제 4 호 본문에서 대통령령으로 정하는 가격 " 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가격을 말한다 .

1. 법 제 52 조제 5 항제 4 호 본문에 따른 주택분양권 중 제 2 호에 따른 조합원입주권을 제외한 주택분양권 : 분양가격

2. 법 제 89 조제 2 항 본문의 규정에 따른 조합원입주권

가 . 청산금을 납부한 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금

나 . 청산금을 지급받은 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금

관련예규･판례

○원천세과 -1890(2008.09.03.)

회신문안

1. 항상 국세행정에 협조해 주셔서 감사드리며 , 귀하께서 ’26.2.1. 제출하신 서면질의사항에 대하여 다음과 같이 회신합니다 .

2. 소득세법 제 52 조 제 5 항 제 4 호 [ 제 15225 호 , 시행 2018.01.01.] 의 요건을 충족하는 주택 분양권의 차입금은 그 주택의 소유권보존 등기일까지 장기주택 저당차입금으로 봅니다 .

3. 그 주택의 소유권보존등기일 (’21.3 월 ) 의 기준시가는 ’22.4 월 최초 고시된 가격 (4 억원 초과 ) 으로 , 소유권보존등기일 이후 차입금은 소득세법 제 52 조 제 5 항에 따른 장기주택저당 차입금에 해당하지 않습니다 .

소득세법 제52조 제5항 · 소득세법 제52조 제5항 제4호 · 소득세법 제52조 제5항 제5호 · 소득세법 시행령 제112조 제15항 · 소득세법 시행령 제112조 제15항 제1호 · 소득세법 시행령 제112조 제15항 제2호 · 소득세법 시행령 제112조 제15항 제2호 가목 · 소득세법 시행령 제112조 제15항 제2호 나목