주택분양권·신축주택의 장기주택저당차입금 적용 방식(토지·건물 소유권등기일 상이한 경우 주택취득일)

사실관계

○ ’19 년도 청약하여 당첨된 신축아파트를 분양받아 ’22.12 월에 실입주 ( 잔금완료 : 주택담보대출 ) 하였음

- 분양시 분양대금은 5.4 억원이고 , 등기상 주택건물의 소유권 등기일은 ’23.12 월 , 주택 근저당권 설정일은 ’22.12 월 , 주택토지에 대한 대지권 등기는 ’24.5 월이며 토지건물 소유권이전등기 완료후 ’24.5 월 근저당권 재설정되었고 ,

- 공시지가는 ’24.5 월에 최초 등재되었고 , 금액은 5.44 억원임

질의내용

○ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용 시 주택취득일은 언제인지 ?

① 실 입주일 ’22.12 월

② 주택건물 소유권 등기일 ’23.12 월

③ 주택토지 대지권 등기일 ’24.5 월

관련법령

○ 소득세법 제 52 조

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1 주택을 보유한 세대의 세대주 ( 세대주가 이 항 , 제 4 항 및 「조세특례 제한법」제 87 조제 2 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며 , 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다 ) 가 취득 당시 제 99 조 제 1 항에 따른 주택의 기준시가가 6 억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금 ( 주택을 취득함으로써 승계받은 장기 주택저당차입금을 포함하며 , 이하 이 항 및 제 6 항 에서 " 장기주택저당차입금 " 이라 한다 ) 의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세 기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다 . 다만 , 그 공제하는 금액과 제 4 항 및 「조세특례제한법」제 87 조제 2 항에 따른 주택청약종합 저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 800 만원 ( 차입금의 상환기간이 15 년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며 , 이하 이 항 및 제 6 항에서 " 공제한도 " 라 한다 ) 을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다 .

4. 무주택자 인 세대주 가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택 ( 「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다 . 이하 이 호에서 같다 ) 을 취득할 수 있는 권리 ( 이하 이 호에서 " 주택분양권 " 이라 한다 ) 로서 대통령령으로 정하는 가격이 6 억원 이하 인 권리 를 취득 하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택 의 완공 시 장기주택저당차입금 으로 전환 할 것을 조건 으로 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금 으로부터 차입 ( 그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다 ) 한 경우 에는 그 차입일 ( 차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다 ) 부터 그 주택 의 소유권보존등기일 까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다 . 다만 , 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다 .

5. 주택에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다 .

○ 소득세법 시행령 제 112 조

⑧ 법 제 52 조제 5 항 각 호 외의 부분 본문 에서 " 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금 " 이란 다음 각 호 의 요건 을 모두 갖춘 차입금 을 말하며 , 같은 항 단서 및 같은 조 제 6 항제 1 호부터 제 3 호까지의 규정에 따라 차입금의 상환기간을 산정할 때에 해당 주택의 전소유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 양수인이 주택 취득과 함께 인수한 경우 에는 해당 주택의 전소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 계산한다 . 이 경우 해당 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 법 제 52 조제 5 항을 적용하지 아니한다 .

1. 삭제

2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일 부터 3 월 이내 에 차입 한 장기주택저당차입금 일 것

3. 장기주택저당차입금 의 채무자 가 당해 저당권 이 설정 된 주택 의 소유자 일 것

관련예규·판례

○ 원천세과 -514(2009.06.16.)

회신문안

1. 항상 국세행정에 협조해 주셔서 감사드리며 , 귀하께서 ’25.3.18. 제출하신 서면질의사항에 대하여 다음과 같이 회신합니다 .

2. 소득세법 제 52 조 제 5 항 제 4 호의 가격을 초과하는 주택분양권을 취득하고 , 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등으로부터 차입한 거주자가 당해 주택이 완공되어 장기주택저당차입금 으로 전환함에 있어 ,

전환 당시 소득세법 제 52 조 제 5 항의 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제 요건 ( 소득세법 시행령 제 112 조 제 8 항 제 2 호 제외 ) 을 모두 충족하는 경우 , 전환일 이후 부터 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제를 받을 수 있습니다 .

소득세법 제52조 제5항 · 소득세법 제52조 제5항 제4호 · 소득세법 제52조 제5항 제5호 · 소득세법 시행령 제112조 제8항 · 소득세법 시행령 제112조 제8항 제1호 · 소득세법 시행령 제112조 제8항 제2호 · 소득세법 시행령 제112조 제8항 제3호