자산의 양도시기 여부

1. 질의내용 요약

○○시에 소재하는 상가를 2004년 2월 17일 잔금을 받고 양도하여 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고 납부하였으나, 당해 지역이 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축 지역으로 명의 변경이 불가하여 재건축 완공시점에 소유권이전 서류를 다시 제출해 줄 것을 확인하는 각서를 작성하였습니다.

위의 경우 재건축 완공시점인 2006년에 소유권이전을 하여 줘도 종전에 신고납부한 양도소득세에 대하여는 그대로 인정되는지 아니면 등기이전 시점에 다시 양도한 것으로 보아야 하는지에 대하여 질의합니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (1998.12.31. 신설)

② 이하생략

○ 98-1

① 매매계약서등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1327, 1998.07.16.

부동산의 취득․양도시기는 계약 시 별도조건에 의해 추가로 발생한 대금의 청산여부에 관계없이 당초 약정한 대금을 청산한 날이 됨

부동산의 양도차익 산정 시 적용할 취득 및 양도시기는 계약 시 별도조건에 의하여 추가로 발생한 대금의 청산 여부에 관계없이 매매 당사자간의 당초 약정한 대금을 청산한 날이 되는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-937, 2005. 6.15.

부동산의 양도차익을 계산하는 경우 취득시기 및 양도시기는 대금청산일이나 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임

1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

2. 거주자의 부동산 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의거 원칙적으로 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의하는 것이나, 당해 자산이 같은 법 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하는 것임. 나머지 질의는 국세관련 법령해석에 관련된 사항이 아닌 것으로서, 우리상담센터에서 답변할 수 없는 사항임.

○ 심사중부-96-975, 1996.12.06.

자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 원칙이지만 부득이한 사유로 소유권이전등기가 후에 이루어지더라도 특약사항 등이 정당함이 확인되면 대금을 청산한 날을 양도시기로 보는 것임.

소득세법 제98조 · 소득세법 제97조 · 소득세법시행령 제162조 · 민법 제245조