재건축아파트입주권을 양도하는 경우 비과세 요건

1. 질의내용 요약

1999.4.25 남편사망으로 2주택(이하A,B주택이라함)을 상속받음

- A주택(서울소재)은 2001.10.26 재건축사업계획승인이 나고 멸실되었으며

2004.12.30 완공예정

(현재 동 재건축아파트입주권 매매예상가는 8～9억원 정도임)

- B주택(부산소재)은 A주택 멸실된 후인 2002.4.26 양도하고 비과세 받음

- 현재 주택은 없음

이 경우

1. A주택(재건축아파트입주권)을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 가능여부

2. A주택을 재건축 완공후 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간 계산은

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조

① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것( 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 )을 말한다. 단서 생략

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산 한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서일46014-10701,2001.12.28

도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원( 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존 주택의 철거일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존 주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 상기에 해당하지 않아 양도소득세가 과세되는 것임

재건축아파트의 입주권이 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되기 위해서는 󰡒 사업계획승인일 등 현재󰡓 및 󰡒동 입주권 양도일 현재󰡓 모두 소득세법시행령 제154조 제1항 에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 함

재건축조합원의 입주권 양도시 1세대1주택 양도로 보는 것은 그 사업계획승인일(또는 그 전의 기존주택 철거일) 현재 다른 주택 보유사실없고 기존주택을 3년 이상 보유한 자에 한함

○ 재재산-577,2004.05.12

소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 상속주택의 보유기간 계산은 같은영 제162조 제1항 제5호의 규정에 의한 상속이 개시된 날부터 양도일까지로 함. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 동일세대원으로서 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산하는 것임

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1729,1997.07.16

아파트를 소유한 자가 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 완료에 따라 취득하는 아파트를 양도하는 경우 당해 아파트의 보유기간에 종전 아파트의 보유기간 및 재건축공사기간을 통산하여 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 3년 보유기간을 산정하는 것 이나,

재건축으로 새로운 아파트를 취득하면서 추가로 청산금을 납부하는 경우로서 새로 취득한 아파트의 부수토지가 종전 아파트의 부수토지 보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 아파트의 사용검사필증교부일 (사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일) 로부터 3년 보유기간을 기산하는 것임

소득세법 제94조 · 소득세법 제89조 · 주택법 제33조 · 택지개발촉진법 제3조 · 소득세법시행령 제154조 · 도시재개발법 제34조