재건축아파트 완성 전에 입주권을 양도하는 경우 양도소득 계산방법

1. 질의내용 요약

○ 재건축아파트 완성 전에 입주권을 양도하는 경우 양도소득 세액계산 방법 및 양도소득세 예상세액

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법시행령 제166조

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 - (기존주택과 그 부수토지의 평가액+납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] + [(기존주택과 그 부수토지의 평가액 - 기존주택과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]

2. 청산금을 지급받은 경우

[양도가액 - (기존주택과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] + [(기존주택과 그 부수토지의 평가액 - 기존주택과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존주택과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷기존주택과 그 부수토지의 평가액]

○ 소득세법시행령 제166조

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존주택과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

취득일 현재 기존주택과 그 부수토지의 법 제99조

기존주택과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

그 부수토지 × ──────────────────────────

의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존

주택과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의

규정에 의한 기준시가

③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일 46014 - 750 (1999. 4. 20)

1. 도시재개발법에 의한 재개발사업시행에 따른 관리처분계획인가후부터 같은법 제38조의 규정에 의한 분양처분전까지는 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 를 보아 이를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임.

소득세법 제100조