리서치/예규질의회신

겸용주택의 보유로 취득한 입주권을 양도하는 경우 양도가액 안분계산

재산세과-1120 (2009. 12. 28.)

종류: 예규
안건번호: 재산세과-1120
회신일: 2009. 12. 28.
소관: 국세청

AI 요약AI가 요약한 내용입니다 — 정확한 내용은 아래 원문을 확인하세요.

재건축조합원이 관리처분계획인가(도시및주거환경정비법 제48조)로 취득한 입주권을 양도할 때, 주택분과 주택 외 건물(근린생활시설)분의 양도가액 구분이 불분명한 경우 안분방법이 쟁점이다. 소득세법 제100조 제2항·시행령 제166조 제6항은 토지·건물 가액 구분이 불분명하면 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서(기준시가·감정가액 등 비례 안분)를 준용하도록 규정한다. 따라서 입주권 양도가액은 양도 대상이 된 기존건물과 그 부수토지의 평가액(기준시가 등)에 비례하여 주택분과 주택 외 건물분으로 안분 계산하며, 이를 통해 주택분에 대한 1세대1주택 비과세 여부를 판단하게 된다.

#조합원입주권 양도 #관리처분계획인가 #양도가액 안분계산 #겸용주택 양도 #주택과 주택외 건물 구분 #기준시가 안분 #도시및주거환경정비법 #소득세법 제100조

【요지】

「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 주택과 주택 외의 건물의 양도가액 구분이 불분명한 때에는 기존건물과 그 부수토지의 평가액에 의하여 안분 계산하는 것임

【전문】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 재건축조합의 조합원이 아래와 같이 조합에 기존건물을 양도한 후 취득한 입주권을 양도

* 사업시행인가 : 2007.9.4. * 관리처분계획인가 : 2008.4.22.

* 관리처분인가일 권리금액 : 386,331,000원

* 양도일 : 2009.8.17. * 양도가액 : 471,400,000원

* 기존건물의 현황

구분

계

근린

주택

비고

토지

96.00

64.00

32.00

주택은 비과세 요건 충족

건물

142.65

95.10

47.55

○ 질의내용

- 위 입주권 양도시 양도가액의 안분계산 방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제100조

【양도차익의 산정 <개정 2006.12.30>】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. <개정 1999.12.28 부칙, 2000.12.29 부칙, 2006.12.30 부칙>

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. <개정 2000.12.29 부칙>

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 시행령 제166조

【양도차익의 산정 등】

①~⑤ 생략

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. <개정 2005.2.19 부칙, 2007.2.28 부칙>

이하 생략

부가가치세법 시행령 제48조 의2

【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. <개정 2000.12.29, 2006.2.9>

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

이하 생략

【관련법령】

부가가치세법 시행령 제48조 · 부가가치세법 시행령 제48조의2 · 소득세법시행령 제166조 · 소득세법 제100조 · 소득세법 제99조

원문 보기 (국가법령정보센터 등) ↗