1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 기준시가 계산
서면-2015-부동산-22314 (2015. 3. 26.)
- 종류
- 예규
- 안건번호
- 서면-2015-부동산-22314
- 회신일
- 2015. 3. 26.
- 소관
- 국세청
1990.8.30 개별공시지가 고시 전 취득한 토지를 양도하고 환산취득가액으로 양도차익을 계산할 때, 취득당시 기준시가를 산정하기 위한 토지등급(시가표준액)을 어느 시점 것으로 볼지가 쟁점이다. 소득세법 시행령 제164조 제4항은 1990.1.1을 기준으로 한 개별공시지가와 취득 당시 시가표준액의 비율로 취득당시 기준시가를 계산하도록 규정하는데, 시가표준액(토지등급)이 정기조정일에 조정되지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 보아 계산한다는 회신이다.
【요지】
시가표준액이 정기조정일에 조정되지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 보는 것임
【전문】
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1987.11.25. 군산시 소재 토지 취득
〈 토지 등급 현황〉
등급수정
년월일
1976.06.30.
수정
1987.12.18.
수정
1990.01.01.
수정
토지등급
68
204
211
- 2014.12.05. 토지 양도
○ 질의내용
환산취득가액으로 양도차익을 계산할 때 질의한 토지의 취득당시 기준시가를 산정하기 위한 토지등급은 어떤 것으로 해야하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제100조
【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액· 환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액· 환산가액 등을 포함한다 )에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다 .
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제114조
【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① ~ ⑥
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 (실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제164조
【토지・건물의 기준시가 산정】
① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목・이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장・군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. <개정 1997.12.31, 1998.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2006.2.9, 2009.12.14, 2010.2.18, 2010.9.20>
1. 「측량・수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지
2. 「측량・수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량・수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정・고시가 누락된 토지(국・공유지를 포함한다)
② 법 제99조제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다. <개정 2010.2.18>
③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. <개정 1999.12.31, 2015.2.3>
④「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액 을 말한다.
1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가
×
취득당시의 시가표준액
1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액
(이하 생략)
○ 지방세법 시행규칙 (1984.5.12. 재무부령 제414호로 개정된 것) 제42조
【토지의 등급설정등】
① 영 제80조의2제1항의 규정에 의한 토지의 등급은 모든 토지에 대하여 1제곱미터당(광천지는 1필지당)가액을 기준으로 "별표 1"의<생략:별표1> 토지등급표에 의하여 설정한다 . 다만, 공용지와 공공용지는 제외할 수 있다.<개정 1984.5.12>
(이하 생략)
○ 지방세법 시행규칙 부칙 <제414호,1984.5.12>
제1조 (시행일) 이 규칙은 공포한 날로부터 시행한다.
제2조 (토지등급조정에 관한 경과조치) 토지등급조정에 관한 제42조 및 별표 1의 개정규정은 1984년 7월 1일부터 시행한다.
○ 소득세법 시행령 제176조의2
【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30, 2015.2.3>
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22, 2010.2.18>
1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액
×
취득당시의 기준시가
양도당시의 기준시가
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액
×
취득당시의 기준시가
양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3>
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
④ ~⑤ 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산거래관리과-216 (2010.02.08)
[ 회 신 ]
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시 (1984.12.31. 이전에 취득한 경우에는 1985.1.1.을 취득일로 보는 것임)의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제4항 의 산 식에 의하여 계산한 가액으로 하는 것입니다. 이 경우 시가표준액이 정기조정일에 조정되지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 보는 것 입니다.
○ 재일46014-937(1998.05.26)
[ 회 신 ]
1984.7.1 이후 취득한 토지에 대한 취득당시 기준시가를 소득세법시행령 제164조 제10항 의 규정에 의하여 환산하는 경우로서 토지대장상에 등급이 1984.7.1 구 지방세법시행규칙(내무부령 제414호, 1984.5.12 개정) 제42조의 규정에 의하여 새로운 등급(이하 신등급) 으로 재설정되지 아니한 경우에는 1984.6.30 현재 토지대장상의 등급을 개정된 등급가액에 맞게 신등급으로 재설정하여 적용하는 것이며,
신등급은 1984.6.30 현재 평(平)당 등급가액에 0.3025를 곱하여 ㎡당 등급가액을 산출하여 신등급표의 해당가액에 맞는 등급을 설정하는 것이며, 해당가액에 맞는 등급이 없는 때에는 직근상위 등급으로 설정하는 것입니다.
[ 지방세법 시행규칙 별표1]<개정 1984.5.12. 개정 전의 것>
토 지 등 급 표
(단위 : 1평당)
등 급
가격
(원)
등 급
가격
(원)
등 급
가격
(원)
등 급
가격
(원)
1
1
25
100
49
4,000
73
160,000
2
2
26
120
50
5,000
74
180,000
3
3
27
140
51
6,000
75
200,000
4
4
28
160
52
7,000
76
250,000
5
5
29
180
53
8,000
77
300,000
6
6
30
200
54
9,000
78
350,000
7
7
31
250
55
10,000
79
400,000
8
8
32
300
56
12,000
80
500,000
9
9
33
350
57
14,000
81
600,000
10
10
34
400
58
16,000
82
700,000
11
12
35
500
59
18,000
83
800,000
12
14
36
600
60
2,000
84
900,000
13
16
37
700
61
25,000
85
1,000,000
14
18
38
800
62
30,000
86
1,200,000
15
20
39
900
63
35,000
87
1,400,000
16
25
40
1,000
64
40,000
88
1,600,000
17
30
41
1,200
65
50,000
89
1,800,000
18
35
42
1,400
66
60,000
90
2,000,000
19
40
43
1,600
67
70,000
91
2,200,000
20
50
44
1,800
68
80,000
92
2,400,000
21
60
45
2,000
69
90,000
93
2,600,000
22
70
46
2,500
70
100,000
94
2,800,000
23
80
47
3,000
71
120,000
95
3,000,000
24
90
48
3,500
72
140,000
96
3,200,000
비고: 가격년액 3,200,000원이상은 200000원을 증가할 때마다 각 1급씩 진급한다.
[ 지방세법 시행규칙 별표1]<개정 1984.5.12.>
토 지 등 급 표
(단위 : 제곱미터당)
등
급
가격
(원)
등
급
가격
(원)
등
급
가격
(원)
등
급
가격
(원)
등
급
가격
(원)
등
급
가격
(원)
1
1
51
63
101
626
151
7,070
201
81,000
251
928,000
2
2
52
66
102
657
152
7,420
202
85,000
252
975,000
3
3
53
69
103
589
153
7,790
203
89,300
253
1,023,000
4
4
54
72
104
723
154
8,180
204
93,700
254
1,075,000
5
5
55
75
105
759
155
8,590
205
98,400
255
1,128,000
6
6
56
78
106
796
156
9,020
206
103,000
256
1,185,000
7
7
57
81
107
835
157
9,470
207
108,000
257
1,244,000
8
8
58
85
108
876
158
9,940
208
113,000
258
1,306,000
9
9
59
89
109
919
159
10,400
209
119,000
259
1,372,000
10
10
60
93
110
964
160
10,900
210
125,000
260
1,440,000
11
11
61
97
111
1,010
161
11,500
211
131,000
261
1,512,000
12
12
62
101
112
1,060
162
12,000
212
138,000
262
1,588,000
13
13
63
106
113
1,110
163
12,600
213
145,000
263
1,667,000
14
14
64
111
114
1,170
164
13,300
214
152,000
264
1,751,000
15
15
65
116
115
1,220
165
13,900
215
160,000
265
1,838,000
16
16
66
121
116
1,280
166
14,600
216
168,000
266
1,930,000
17
17
67
127
117
1,350
167
15,400
217
176,000
267
2,027,000
18
18
68
133
118
1,420
168
16,100
218
185,000
268
2,128,000
19
19
69
139
119
1,490
169
17,000
219
194,000
269
2,235,000
20
20
70
145
120
1,560
170
17,800
220
204,000
270
2,346,000
21
21
71
152
121
1,640
171
18,700
221
214,000
271
2,464,000
22
22
72
159
122
1,720
172
19,600
222
225,000
272
2,587,000
23
23
73
166
123
1,810
173
20,600
223
236,000
273
2,716,000
24
24
74
174
124
1,900
174
21,700
224
248,000
274
2,852,000
25
25
75
182
125
1,990
175
22,700
225
261,000
275
2,995,000
26
26
76
191
126
2,090
176
23,900
226
274,000
276
3,145,000
27
27
77
200
127
2,190
177
25,100
227
287,000
277
3,302,000
28
28
78
210
128
2,300
178
26,300
228
302,000
278
3,467,000
29
29
79
220
129
2,420
179
27,600
229
317,000
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30
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31
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6,730
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77,100
250
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10,143,000
【관련법령】
소득세법 제100조 · 소득세법 제114조 · 지방세법 제4조 · 소득세법시행령 제164조 · 소득세법시행령 제176조의2 · 지방세법 시행규칙 제42조
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