별도세대와 공동으로 소유하고 있는 주택을 ’19.12.16. 이전에 임대등록한 경우 거주요건 적용 여부

1. 사실관계

○ ’ 18.4.26. 별도세대인 甲와 乙은 서울 소재 A아파트 를 각각 ½씩 공 동으로 취득 하였으며, A주택은 취득 당시 조정대상지역에 소재 함

○ ’ 19.7.10. 甲과 乙, A아파트를 단기민간임 대주택으로 등록함

* 舊소득령(대통령령 제30395호, 2020.2.11.로 개정되기 전의 것)§154①(4)의 사업자등록, 임대기간, 임대료 상한 등 요건을 충족한 것으로 전제함

○ ’ 25.10.24. 甲이 소유하고 있는 A주택 지분을 乙에게 양도

* 양도 당시 甲세대는 A주택의 지분 외 다른 주택을 보유하지 않음

2. 질의내용

○ 조정대상지역 에 있는 A주택을 별도세대 인 甲과 乙이 ½씩 공동으 로 취득하고 ’ 19.12.16. 이전 에 지방자치단체 및 세무서에 임대사업자등록 을 신청한 경우

- 甲 이 양도하는 A주택 지분 ½에 대해 1세대1주택 비과세 적용 시 거주요건이 적용되는지 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 (2024.12.31. 법률 제20615호로 개정된 것) 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “양도 소득세”라 한다) 를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택( 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 " 주택부수토지"라 한다) 의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요 건을 충족하는 주택

□ 소득세법 시행령 (2025.2.28. 대통령령 제35349호로 개정된 것) 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 (주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경 우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것] 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유 기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

4. 삭제 <2020.2.11>

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체 결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

□ 소득세법 시행령 (2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정 대 상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주 택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것] 을 말한다. 다만, 1 세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제 1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유 기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

4. 삭제 <2020.2.11>

부칙 <제30395호, 2020.2.11.>

제38조(1세대 1주택의 범위에 관한 경과조치)

① 이 영 시행 전에 양도한 분에 대해서는 제154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

② 1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 법 제168조제1항에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우에는 해당 주택을 이 영 시행 이후 양도하는 경우라도 제 154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

□ 소득세법 시행령 (2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것] 을 말한다. 다만, 1세대가 양 도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거 주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경 우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대 보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.

□ 소득세법 시행령 제154조의2

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

□ 소득세법 제168조

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

② ｢ 부가가치세법｣에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 ｢부가가치세법｣ 제8조 를 준용한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2019.4.23. 법률 제16386호, 이하 같음) 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대 주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 ｢공공주택 특별법｣제4조제1항에 따른 공공주택 사 업자 (이하 “공공주택사업자”라 한다) 가 아닌 자로서 1호 이상의 민 간임 대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장 (구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장” 이라 한다) 에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. <개정 2018.1.16>

1. 삭제 <2018.1.16>

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조

① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간 (이하 “임대의무기간” 이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 (2019.10.22. 대통령령 제3149호) 제4조

① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.

1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자

소득세법 제89조 · 소득세법 시행령 제154조 · 소득세법 시행령 제154조의2