○ 미분양 주택에 우선수익자를 지정하여 처분신탁하는 하면서 처분통제권을 조건부로 이전하는 경우 타익신탁 해당여부

법규부가 2009-0358 (2009. 11. 2.)

종류: 예규
안건번호: 법규부가 2009-0358
회신일: 2009. 11. 2.
소관: 국세청

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주택신축판매업자가 미분양주택을 부동산처분신탁하면서 신탁재산의 실질적 통제권을 조건부로 이전하기로 했으나 그 조건이 성취되지 않아 통제권이 이전되지 않은 경우, 당해 처분신탁은 재화의 공급에 해당하지 않는다. ‍‌‌‌‌‌대주에게 1순위, 시공사인 신청인에게 2순위 우선수익권을 부여하되 처분권은 대출 채무불이행 등 정해진 사유가 발생할 때에만 행사하도록 약정한 사안이다. ‍‌‌‌‌‌국세기본법 제14조 실질과세원칙상 수익권을 형식적으로 교부했더라도 신탁재산의 사용·수익·처분 권한이 실제 이전되지 않으면 당시 부가가치세법 제6조제1항의 재화의 공급으로 볼 수 없기 때문이다. ‍‌‌‌‌‌‌신탁 부동산에 부가세가 나오는지는 수익권 교부가 아니라 실질적 통제권의 실제 이전 여부로 판단한다.

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【요지】

○ 주택신축판매업자(위탁자)가 신축한 주택 전부(미분양주택 포함)를 신탁재산으로 하여 신탁회사와 “부동산처분신탁계약”을 체결하면서

대주(貸主)에게는 1순위 수익권을, 신청인에게는 2순위 수익권을 각각 교부하고, 그 신탁재산에 대한 사용・수익 및 처분의 권한 등(실질적 통제권)을 조건부로 이전하기로 하였으나, 그 조건이 성취되지 아니하여 실질적 통제권이 이전되지 않은 경우 당해 처분신탁은 「부가가치세법」 제6조제1항에 따른 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것임

【전문】

1. 사실관계

○ ☆☆☆(주)(이하 “신청인”이라 함)는 건설업 등을 영위하는 상장법인으로서 200×.0.00. 부동산신축판매업자(이하 “시행사”라 함) 및 대주 (貸主) 와 국민주택규모 이상 주택을 신축․분양하기로 사업약정을 체결하고

- 사업부지의 소유권 관리와 시행사가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 당해 사업부지에 대하여 부동산담보신탁계약을 체결하면서

- 신탁재산에 대한 우선수익권은 대주를 1순위자로, 신청인을 2순위자로 하여 각각 부여받은 후

- 200×.0.00. 동 시행사와 주택신축공사 도급계약을 체결하여 200×. 0월 계약서상의 의무(책임준공)를 다하였음

○ 그러나 당해 주택의 분양률이 저조해지자 대주와 시공사는 사업약정에 의거 채권확보를 목적으로 준공한 주택을 신탁재산으로 하여 “부동산처분신탁계약”을 체결하면서 대주는 1순위자로, 신청인은 2순위자로 우선수익권을 다시 부여받았으며

- 당해 신탁재산에 대한 처분권 행사를 대주는 대출약정에서 정한 채무불이행 사유가 발생한 때에, 신청인은 대주의 대출 원리금이 상환되었으나 신청인의 공사비 또는 연체료의 상환이 완료되지 않았을 경우에 신탁재산의 임의처분권을 행사할 수 있음

2. 신청내용

○ 주택신축판매업자가 사업약정 및 부동산처분신탁계약에 따라 대주(貸主)와 신청인(시공사)에게 신탁재산에 대한 수익권을 각각 1순위, 2순위로 교부하면서 그 신탁 재산의 처분권, 가격 결정권 등을 조건부로 이전하기로 한 경우 당해 부동산처분신탁이 부가가치세의 과세대상인 재화의 공급에 해당되는지 여부

3. 관련법령

부가가치세법 제2조

【납세의무자】

국세기본법 제14조

【실질과세】

부가가치세법 제6조

【재화의 공급】

【관련법령】

부가가치세법 제2조 · 부가가치세법 제6조 · 국세기본법 제14조

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