사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 평가방법

1. 질의내용에 대한 자료

가. 유사사례

○ 재삼46014-1695, 1994.6.24

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 상속세법 제9조 제4항 및 같은법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 "1년간의 임대료를 100분의 10으로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액"과 "같은법 제9조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액"중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 임대차계약 내용에 임차자가 지불할 전기요금등 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우 임차자가 관리비 명목으로 지불한 금액중 사실상 임차자가 부담할 관리비 이외의 금액은 임대료에 포함하는 것입니다.

○ 재삼46014-1609, 1996.7.8

상속세법 제9조 제4항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산은 같은법 같은조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것이며,

귀 질의의 내용과 같이 토지는 타인 소유이고 그 지상건물만 증여하는 경우 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정을 적용함에 있어서 당해 증여재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액) 비율에 따라 안분하고,

위의 방법에 의하여 안분계산된 임대보증금을 수증자가 부담하기로 하는 경우, 그 채무액은 증여재산가액에서 공제하며, 전체 증여재산가액 중 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는 소득세법 제4조 제3항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

상속세법시행령 제5조의2 제6호 규정의 『임대료』라 함은 당해 부동산을 임대하는 조건으로 임차인이 지급하는 금액을 말하는 것으로서 전기요금등 관리비를 임차인이 별도로 부담하는 때에는 이를 임대료에 포함하지 아니하는 것입니다.

○ 재삼46014-1956,1995.07.31

상속세법시행령 제5조의 2 제6호 규정의 『임대료』라 함은 당해 부동산을 임대하는 조건으로 임차인이 지급하는 금액을 말하는 것으로서 전기요금 등 관리비를 임차인이 별도로 부담하는 때에는 이를 임대료에 포함하지 아니하는 것임.

○ 적부재심97-50,1997.08.26

임대차계약이 체결된 재산에 대한 임대료에 의한 환산가액으로 평가하는 경우, 동 임대료에는 전기ㆍ수도료 등의 관리비는 포함하지 않음

1. 결정전 통지내용

o 상속개시 당시 임대차계약이 체결된 상속재산에 대하여 기준시가로 평가하였으나, 임대료에 의한 환산가액으로 평가하여 상속세 결정전 통지

2. 청구이유

o 임대료에 의한 환산평가시 연 임대료 153백만원에는 임차인이 부담한 전기료 등 관리비가 포함되어 있으므로 이를 제외하여 계산하면 기준시가에 의한 가액이 더 많으므로 기준시가에 의한 가액으로 평가하여야 함.

3. 쟁점

o 상속재산의 임대료를 기준으로 한 환산평가시 임차인이 부담한 전기료, 수도료 등 관리비가 임대료에 포함되었는지 여부

4. 심사결정내용 : 불채택

o 상속재산가액을 임대료에 의한 환산가액으로 평가하는 경우에 동 임대료에는 전기료, 수도료 등 관리비가 포함되지 아니하는 것임.

o 사안의 경우, 임대차 계약서상 임대보증금과 월세를 구분 표시하고, 전기료 등 관리비는 임대료와 별도로 임차인이 부담하기로 약정하고 있어,

계약서상의 월 임대료에 전기료 등 관리비가 포함되지 아니한 것으로 확인되므로 동 임대료를 기준으로 상속재산가액을 평가한 처분은 정당함.

(관련법규)

o 구 상속세법 제9조 제4항, 동법시행령 제5조의 2 제6호

o 국세청 재산 01254-4223, 1989. 11. 22 ; 재산 46014-1695, 1994. 6. 24

상속세 및 증여세법 시행령 제50조 · 상속세및증여세법 제61조