공유토지에 건물을 신축하여 공동사업을 영위하는 경우 양도 해당 여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 甲 외 4명은 6필지의 토지(3,002.9㎡)를 공유하면서 공동사업(부동산 임대업)을 영위하고 있음

- 위 5명은 위 토지상의 건물을 철거하고 공동으로 근린생활시설을 신축하여 계속 공동사업(부동산임대업)을 영위할 예정임

- 한편, 토지소유면적 비율에 따라 신축비용 부담, 건물 보존 등기, 이익 배분할 예정임

○ 질의내용

- 공 유하던 토지에 건물을 신축하여 공동사업을 영위하는 경우 양도 (현물출자) 해당 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제88조

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 생략

○ 민법 제271조

① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인의 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.

② 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.

○ 민법 제703조

① 조합은 2인이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정 함으로써 그 효력이 생긴다.

② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다.

○ 민법 제704조

조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다.

○ 법규과-357, 2009.10.3 ; 재산세과-623, 2009.11.03

거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 의 양도로 보는 것이며, 소유권 자체는 출자자에 유보한 채 사용권만을 출자한 경우에는 양도로 보지 아니하는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

○ 재산세과-596, 2009.02.19.

거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 「소득세법」 제94조 제1항 각호의 자산을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「같은 법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것으로, 귀 질의의 경우 건물을 현물출자하는 것인지 건물사용수익권만을 제공하는 것인지는 사실판단 할 사항임

○ 조심2009서4094, 2010.03.31.

[판단]

(1) ～ (4) 생략

(5) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 소득세법 제88조 제1항 에서 법인에　대한 현물출자를 양도로 보도록 규정하였으나, 개인간 공동사업을 위하여 토지 등을 제공하는 경우 양도소득세의 과세대상이 되는 현물출자로 볼 것인지 여부는 명확히 규정하지 아니하였는 바, 개인간 공동사업에의 토지 제공 등이 양도소득세의 과세대상이 되는 현물출자에 해당되는지, 아니면 단순한 사용권의 출자에 해당되는지 여부는 공동사업의 성격 및 토지 등을 제공한 자의 의사 등을 감안하여 판단하는 것이 합리적이라 할 것인 바 ,

이 건 처분청은 ◇◇◇와 청구인이 주택임대업의 공동사업자로 사업자등록을 하였고, 쟁점토지가 공동사업에 제공된 사실 등을 근거로 청구인이 쟁점토지를 공동사업에 현물출자한 것으로 판단하였으나, 청구인 등이 쟁점토지에 건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하기 위해서는 임대부동산의 소유자별로 함께 공동사업으로 등록하여야 할 당위성이 인정된다 하겠고, 동업계약서에 공동사업자가 각자의 토지소유지분을 공동사업에 현물출자한다는 약정이 없을 뿐만 아니라, 쟁점토지의 소유권이 공동사업자 명의로 변경되거나 합유재산으로 등기된 사실이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인 등이 각자의 토지 지분을 공동사업주체인 조합에 현물출자하였다기 보다는 사용권의 출자로 보는 것이 합리적이라 할 것이며, 공동사업자　각 개인이 자기지분에 해당하는 부동산을 매각할 수 없는 것도 아니고 공동사업인 임대사업이 종료되었을 때 공동사업에 공하는 부동산이 공동사업자들 각자에게　환원등기가 된다거나 이로 인하여 청구인을 비롯한 공동사업자 각자에게 양도소득세가 과세된다고 볼 수도 없으므로 이 건 공동 임대사업에 관한 약정만을 근거로 조합에 자산을 유상으로 이전하였다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 청구인이 임대사업에 공하던 쟁점부동산을 제3자에게 양도하거나 분할하여 판매할 경우에 양도소득세 등을 과세하는 것은 별론으로 하더라도 이 건 양도소득세는 경정하는 것이 타당하다고 할 것이다.

○ 국심2003서2615, 2003.11.17.

[판단]

(1) ～ (2) 생략

(3) 소득세법 제88조 에서 양도라 함은 『자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』고 규정하고 있는 바, 동 규정은 유상양도에 관한 예시적 규정으로서 법인이 아닌 조합에의 현물출자도 자산의 유상이전에 해당 하는 것이며, 2인 이상이 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 조합계약에 따라 조합원이 출자한 재산은 그 출자자의 개인재산과 구별되는 조합재산을 구성하게되어 조합원의 합유 로 되고, 그 출자는 출자자가 취득하는 조합원의 지위와 대가관계( 즉 조합원으로서 출자자산에 대하여 지분을 취득한다 )에 있는 것이므로, 조합원의 조합에 대한 부동산 현물출자는 위 규정상의 양도 에 해당한다 할 것이고 이로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세의 과세대상이 된다 할 것이다.(대법원 2000두5852, 2002.4.23. 국심 2001서1644, 2001.1.8. 같은 뜻임)