건설임대주택의 양도시 취득가액 산정

1. 질의내용 요약

(사실관계)

- 1988.1월 당시 임대아파트이던 양천구 목동 소재 아파트를 최초 임차인으로부터 당해 임대아파트의 입주권을 위임(전매)받아 입주하였고, 이후 당해 임대아파트에서 계속하여 거주하다가 임대시효인 5년이 경과하여 1993.3월 본인 앞으로 서울도시개발공사로부터 분양받았음

- 분양받은 날부터 현재까지 거주하다가 최근 당해 아파트를 양도하였으며, 2001년도에 다른 주택을 취득하여 비과세대상에 해당하지는 아니함

- 당초 최초 임차인으로부터 임대아파트의 입주권을 위임(전매)받는 과정에서 17백만원을 지급하였으며, 분양받을 당시에는 32백만원의 분양가액을 납입하였음

(질의사항)

위와 같은 경우 최초 임차인에게 지급한 금액을 취득가액 또는 기타 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-2384,1996.10.23

양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 그 거래나 신고방법 등이 소득세법시행령 제166조 제4항 (현행 소득세법 제96조 제1항 ) 각호에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임

○ 재일46014-857,1995.04.06

양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우에 한하여 "아파트를 취득할 수 있는 권리"의 취득에 소요된 실지거래가액을 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는 것임

또한 해당 아파트의 양도에 따른 양도차익이 발생하지 않는 경우에도 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 의하여 과세표준 확정신고를 하여야 함

소득세법 제97조 · 소득세법 제96조 · 소득세법시행령 제166조 · 소득세법 제100조