수도권 밖 미분양주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

甲은 조세특례제한법 제98조 의 5 및 같은 법 시행령 제98조의 4의 규정에 따른 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택 A아파트를 취득하였음

- 2011.03.30. 甲, 乙(사업주체 : 시행사 (주)□□□) 로부터 대구 달서구 유천동 소재 A아파트 매매계약 체결 및 계약금 지급

(계약서 날인 : 乙(매도인;시행사), 甲(매수인), 丁(시공사) 연서 및 날인)

- 2011.10.25. 甲, A아파트에 대해 丙( 조세특례제한법 시행령 제98조의4제1항 제 5호에 해당하는 신탁업자 임)과 계약일을 2011.10.25.로하 여 새롭게 계약 체결

(계약서 날인 : 丙(매도인;신탁업자), 甲(매수인), 丁(시공사) 연서 및 날인)

※ 새롭게 계약하게 된 사유 : 乙의 갑작스런 잠적으로 인해 매도인 인감을 발 급 받지 못해 소유권이전 불가능 하게 된 바, 담보신탁계약 의 처분특약에 따라 매 도인을 丙으로하여 새롭게 계약하고 소유권이전등 기를 하기 위함

(乙 과 丙은 2009.3.4. 처분특약이 포함된 담보신탁계약을 체결한 상태 (시 행사, 신탁업자, 시공사 연서 및 날인→2009.7.15. 담보신탁 변 경계약서 도 동일함)였으며, 변경계약서 제7조 제2항 및 제3항에 따 라 丙은 시공사의 요청으로 乙의 미분양 A아파트에 대해 매수자 甲과 매 매계약을 체결함

▶ 부동산담보신탁 변경계약서(2009.7.15. 체결)

제7조(신탁부동산에 대한 매매 및 분양 업무)

① 미분양 및 기분양 신탁부동산에 대한 매매 및 분양 업무(해지 업무 포 함)는 “정”(시공사)이 주관하며, 매수자, 처분시기, 처분금액, 처 분조건, 대금지불방법 등 일체의 처분 조건은 “을”(시행사;위탁자)의 별도 동의나 승낙, 요청없이 우선수익자와 “정”이 상호 협의 후 정하 는 바에 “을”, “병”(신탁업자;수탁자), “정”이 따르기로 한다. 또한 이에 대해 “을”은 일 체의 이의를 제기하지 않기로 한다.

② 본 신탁계약 전후에 “을”과 수분양자간의 분양(공급)계약을 통해 분양 (처분)된 “기분양 신탁부동산”에 대하여 “정”이 서면요청하고 우선 수익자 가 동의하는 경우 “병”은 수분양자에게 소유권을 이전하기로 한 다. 또한 미분 양 신탁부동산에 대하여는 “정”이 서면요청하고, 우선수익자 가 동의하는 경우 “병” 및 “정”은 매수자와 별첨7. 매매계약을 체결하여 매수자에게 소유권 을 이전할 수 있다. 단, 미분양아파트와 기분양아파트 의 처분과 관련하여 “을” 은 이 계약의 체결로 인하여 이에 동의하는 것으 로 하며, 향후 “을”의 별도 동의나 요청은 없기로 한다. 서면요청시 “정” 은 “을”과 수분양자간 체결한 매매계약서 사본, 매수자(수분양자)의 인감증명서 및 주민등록등본, 매수자 (수분양자)의 인감도장이 날인된 별첨5 확약서, 별첨6 및 별첨7의 신탁재 산처분에 따른 매매계약서를 제출하 여야 한다.

③ 제2항에 따라 “병”은 매수자(수분양자)에게 직접 소유권을 이전키로 하 고 소유권이전을 위해 필요한 서류를 교부키로 한다.

- 2011.10.27. 甲, A아파트 잔금 지급(이상 계약금~잔금 모두 丁의 계좌로 입금됨)

- 2011.11.00. 丙, 甲에게 A아파트 소유권이전등기 예정

○ 질의내용

사업주체인 시행사와 미분양주택 취득기간 내에 최초로 매매 계 약을 체결하고 계약금을 납부하였으나, 시행사의 잠적으로 소유권이전이 불가능하여 신탁업자를 매도인으로 하여 신탁업자와 취득기간을 벗어난 기간에 새롭게 매매계약서를 작 성하는 경우 조세특례제한법 제98조의5 에 따른 미분양주택 과세특례 해당 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 조세특례제한법 제98조 의 5

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공 급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다) 하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택 법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금 액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 5. 14. 신설)

1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 (2010. 5. 14. 신설)

2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 (2010. 5. 14. 신설)

3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2010. 5. 14. 신설)

(이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 4

① 법 제98조의 5 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택” 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다) 을 말한다. (2010. 6. 8. 신설)

1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주 택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단 지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

2. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 “대한주택보증주식회사”라 한다)가 같은 법 시행령 제107조 제1항에 따라 매입한 주택으로서 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

3. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하 는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

4. 「법인세법 시행령」 제92조 의 2 제2항 제1호의 5 및 제1호의 8에 따라 기업구조조 정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제 92조의 2 제2항 제1호의 7 및 제1호의 9에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자 가 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2010. 6. 8. 신설)

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주택 취 득기간”이라 한다) 중에 사업주체등(제1항 제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호 에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비 속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설)

3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택 을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설)

③ 법 제98조의 5 제1항에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2010. 6. 8. 신설)

④ 법 제98조의 5 제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 건축물대장을 확인하여야 한다(제3호의 경우는 제외한다). (2010. 11. 2. 후단신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 경제교육지원법 시행령 등 일부개정령)

분양가격 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 - 매매계약서상의 매매가격

인하율 = ───────────────────────────────× 100

입주자 모집공고안에 공시된 분양가격

⑤ 법 제98조의 5에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장(「제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조 제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로 부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사 본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설)

⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2010년 6월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설)

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2010년 7월 30일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설)

⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으 로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설)

(이하 생략 )

○ 조세특례제한법 시행령(2010.6.8. 대통령령 제22181호로 개정된 것) 부칙

제1조(시행일) 이 영은 2010년 7월 1일부터 시행한다. 다만, 제98조의4의 개정규정은 공 포 한 날부터 시행한다.

(이하 생략)

○ 법규과 -1715, 2011.12.26.

귀 질의의 경우 2011.3.30. 시행사와 수분양권자간에 수도권 밖에 소재하는 미분양주택 에 대한 매매계약을 체결한 후 2011.10.25. 해당주택의 신탁업자와 수분양권자간에 신탁재 산 처분에 따른 매매계약서를 작성하여 2011.11.30. 수분양권자 명의로 소유권을 이전한 경 우 해당주택은 조세특례제한법 제98조 의 5가 적용되지 않는 것입니다.

조세특례제한법 제98조의5 · 조세특례제한법 시행령 제98조의4 · 소득세법 제120조 · 법인세법시행령 제92조의2