재건축조합이 일반분양을 할 경우 필요경비에 산입하는 토지의 가액

1. 질의내용

○ 주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 일반분양을 할 경우 수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지(용지비) 에 대하여, 현물출자 시점의 시가(감정가액)로 하고, 감정가액이 없을 경우 기준시가로 한다고 규정 하였는바, 출자 대상 자산이 아파트 로서 토지와 건물을 포함하여 감정평가 한 경우 감정평가한 가액을 토지와 건물 각각의 기준시가 비율로 안분계산 하여 토지의 감정가액 산정 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령

○ 소득세법 제27조

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정)

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정)

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때 에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산 한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

나. 관련 예규

○ 소득46011-222,1999.10.22

재건축조합의 총수입금액은 일반분양 아파트와 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금 및 상가 등 분양대금 합계액이며, 필요경비는 이에 대응하는 비용의 합계액인 바, 토지 는 조합원이 현물출자한 당시의 가액 으로 함.

○ 소득46011-10153,2001.02.20

필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액 으로 하는 것으로 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액 으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정 에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.

○ 소득46011-3411,1997.12.27

1. 주택재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이나, 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임.

2. 또한, 당해연도 총수입금액에 대응하는 비용 상당액(토지가액, 새로운 건물의 신축비용, 기존건물의 철거비용 등의 합계액)은 필요경비에 산입하는 것이며, 이때 철거된 기존건물의 취득가액 은 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.

소득세법 제27조