토지와 건물을 함께 공급하는 경우 과세표준 안분계산

〔붙 임 : 참고자료〕

1. 질의내용 요약

○ 건축중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 부가가치세 과세표준 안분계산과 관련하여 질의함.

구분

최초공급

계약일

감정평가법인의 감정평가시기

안분계산방법

비고

A거래유형

2007년10월~

2007년 12월

토지만 감정받음(건물은 감정받지 않음)

기타의 안분계산방법으로 안분

2008년 7월 준공예정

B거래유형

2008년 4월(예정)부터

2008년 4월 토지와 건물 모두 새로 감정받음

감정평가서에 의한 토지와 건물의 가격비례로 안분 계산

2008년 7월 준공예정

○ 상기와 같이 건축중인 복합상가의 분양이 시차를 두고 이루어지고 있고, B거래유형의 경우처럼 신규로 분양을 하는 상가에 대해 과거 상가 분양의 공급가액 안분계산방식(A거래유형)과 달리 새로운 토지와 건물의 감정평가금액의 비례로 공급가액을 안분할 수 있는지 여부에 대하여 질의.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

부가가치세법 제13조

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 (1999. 12. 28. 개정)

3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 (1999. 12. 28. 신설)

부가가치세법 시행령 제48조 의 2

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

[서면3팀-2589, 2007.09.13]

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의하는 것이나, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항의 규정에 따라 안분계산한 금액으로 하는 것임.

[서삼46015-10907, 2003.06.05]

건물을 신축하여 판매하는 사업자가 건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급(분양)하는 경우 그 분양가액 중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명하고 이전에 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인에 토지 및 건물을 감정하여 그 감정평가한 가액이 있는 경우에 건물의 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제1호의 단서규정에 의하여 감정평가액에 비례하여 안분계산하는 것임.

[서면3팀-323, 2005.03.08]

1. 사업자가 건축중에 있는 과세건물을 완성하여 그 토지와 함께 공급(분양)하는 계약을 체결하였으나 그 실지거래가액(분양가액) 중 토지의 가액과 건물 등의 가액구분이 불분명하여 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 동법 시행령 동조의 2 동항 제3호의 규정에 의하여 과세표준을 안분계산하는 것이며, 또한 이 경우 당해 과세표준 안분계산은 국세청장의 고시(2001.1.29. 국세청고시 제2001-6)내용(2)에 의하는 것임.

2. 위와 관련된 질의회신 등 내용(서면3팀-2117, 2004.10.15. ; 재소비-165, 2004.2.13.)을 참고하기 바람.

부가가치세법 제13조 · 부가가치세법 시행령 제48조