부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 아파트를 신규분양계약 체결(2006.11월)한 후 2009.4월 부인에게 증여

- 증여 당시 시가로 평가하여 신고하여야 하나 유사물건 매매사례를 준비할 수 없어 부득이 원가개념(분양가+채권손실+금융비용)으로 증여계약 후 세무서에 신고하였음

- 이에 세무서는 증여일 현재 실제납입한 분양금과 채권손실액만 계산하여 결정

- 참고자료

* 증여세 신고내용

분양금액

옵션금액

계약시 채권손실

잔금시 채권손실

금융비용

합계

583,500

22,076

121,927

87,527

84,969

900,000

※ 900,000천원 × 60%(지분) = 540,000천원

* 세무서 결정내용

분양금액

(실불입액)

옵션금액

(실불입액)

계약시 채권손실

잔금시 채권손실

금융비용

합계

393,715

4,415

121,927

-

-

520,058

* 국토부 실거래가 내용

매매계약일

2009.5.

2009.6.

2009.6.

전용면적

115.87㎡

115.87㎡

115.87㎡

거래금액

1,190,000

930,000

1,050,000

O 질의내용

- 유사물건 매매사례가액 등 시가가 확인되는 경우 증여세 과세가액 경정이 가 능한지

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 상속세 및 증여세법 제61조

(중간 생략)

③ 지상권(지상권) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

(이하 생략)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조

(중간 생략)

② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호 에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. <개정 2001.12.31, 2005.8.5, 2010.2.18, 2015.2.3>

(이하 생략)

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산세과-4211, 2008.12.12

상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄이며, “평가기준일까지 불입한 금액”에는 「소득세법 시행령」제163조 제5항 제2호의 규정에 따른 매각차손을 포함하는 것입니다.

소득세법시행령 제165조 · 소득세법시행령 제163조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 · 상속세및증여세법 제61조