부동산 매매계약을 하고 소유권이전청구권가등기를 한 후 본등기한 경우 양도시기

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

1) 부동산 매매계약서 내용(계약일 : 2006.11.06)

- 부동산 매매대금 : 565,000,000원

- 계약내용

* 계약금 : 2006.11.06. 50,000,000원

* 중도금 : 2007.02.15. 250,000,000원

* 잔 금 : 2007.10.30. 265,000,000원

- 중도금 지급(2007.02.15)시 매수인에게 아파트 입주를 허용하고 매매예약에 의한 소유권이전 청구권 가등기 절차를 이행하며, 잔금 청산시 매매로 인한 소유권이전등기 절차를 이행한다는 계약을 체결하고

- 실지 잔금청산일은 2007.11.01.이며, 매매에 의한 소유권이전 등기접수일은 2007.11.05.임.

2) 매매예약계약서 내용(계약일 : 2007.02.15)

- 제1조 : 매도자는 매수자에게 부동산을 565,000,000원에 매도할 것을 예약하며 매수자는 이를 승낙한다.

- 제2조 : 매매예약의 매매완결일자는 2007.10.31.로 한다

- 제3조 : 제2조에 의하여 매매가 완결되었을 때는 매매계약이 성립되며, 제1조의 대금을 수령함과 동시에 매매에 의한 소유권이전등기 절차를 이행한다.

○ 질의내용

상기와 같은 경우 부동산의 양도시기가 아래의 내용 중 어느 날인지 여부

1) 매수자의 입주일(사용수익일)에서 잔금청산일까지 기간이 1년 이내이므로 장기할부조건에는 해당하지 안하여 부동산 잔금청산일(2007.11.01) 또는 매매에 의한 소유권이전등기(본등기) 접수일(2007.11.05) 중 빠른 날인 2007.11.01.

2) 부동산 매매예약계약서 상 매매완결일자인 2007.10.30.

3) 매수인의 아파트 입주일인 2007.02.15.

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면4팀-2157, 2007.07.12

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

○ 서면4팀-1702, 2006.06.13

(사실관계)

ㆍ성남시 소재 A빌라 2002.4. 취득후 거주

ㆍ성남시 소재 B빌라 2005.12. 계약

- B빌라 계약서상 잔금약정일 2006.3.31.

- B빌라 잔금청산일자 2006.5.18.

(질의)

소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의한 일시적2주택 특례 적용시 B주택 취득시기가 검인계약서상 잔금약정일자인지 실지잔금청산일자인지 질의함.

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

○ 서면4팀-842, 2006.04.06

행정중심복합도시건설을 위한 특별법에 의한 수용지역임. 토지개발공사측과 토지에 대한 계약이 이루어진 후 등기 이전에 의하여 양도시점이 결정 되고 있으나 대지 위의 가옥 등 지장물의 경우 가액산정절차 등의 문제와 주민의 철거문제 등 몇가지 문제에 의해 90％의 가액을 지급한 후 매매예약으로 가등기하고 주민의 철거준비가 끝나는 시점에 나머지 10％를 지급한 식으로 계약하고 있음. 이 경우 가옥 등 지장물의 양도시기에 대하여 질의함.

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

○ 서면4팀-350, 2005.03.09

- 1991.11.16. ○○군 소재 토지 2필지를 1천4백만원에 매매예약을 하고 소유권이전청구가등기를 하였으며, 그 후 토지대금을 추가로 지불한 적도 없고 실질적으로는 두필지에 대한 대금을 다 지불한 것임.

- 그후 이러한 사실을 잊고 있다가 2004.11.1. 동 토지를 구입하려는 사람이 나타나서 당일로 가등기에 의한 본등기를 하고 제3자(구매자)에게 소유권이전까지 하였음.

(질의사항)

1. 동 토지의 취득시기가 1991.11.16.인지 또는 2004.11.1.인지 여부

2. 취득일이 2004.11.1.인 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는데 이 경우 실지취득가액은 얼마로 하는지.

1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 되는 것임. 귀 질의의 경우 매매예약금액이 매매대금에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.

2. 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지거래가액이란 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것임.

소득세법 제98조 · 소득세법시행령 제155조 · 소득세법시행령 제162조