저가 고가 양도에 따른 이익의 증여

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 특수관계자 사이인 양도자 甲과 양수자 乙은 대출금 1억원의 저당권이 설정된 토지 1,000평을 2억원으로 평가를 하고 양수자 乙이 당해 부동산에 담보된 채 무 1억을 부담하기로 하여 매매계약을 체결하고 10개월 전 乙에게 소유권을 이전 해 주었음

- 그러나 乙은 당초 계약조건을 위반하여 소유권을 넘겨받은 지 10개월이 지난 지금까지도 채무명의변경에 응하지 않을 뿐만 아니라 500만원 상당의 채무이 자도 부담하지 않고 있음

O 질의내용

- 각각의 경우에 있어 甲이 부담해야 할 세금은 무엇인지

① 분란이 일어나는 것을 막기 위하여 당초 계약과 다르게 양도자인 甲이 당해 부동산에 담보된 채무 1억을 부담하고 양수자인 乙로부터 차액 1억원만 현금 등으로 받고 당해 부동산의 소유권을 이전(매매)한 경우

② 소유권이전등기 말소청구소송결과 동 소유권 등기가 말소되어 당초대로 甲 에 게 소유권이 환원된 경우

③ 乙이 당초계약대로 채무명의변경에 응한 경우

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제35조

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(시가)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도 자

② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제2항에 따른 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다.

O 상속세 및 증여세법 시행령 제26조

① 법 제35조제1항제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. <개정 1997.11.10, 1998.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2008.2.22, 2010.2.18>

1. 법 제40조제1항의 규정에 의한 전환사채등

2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 한국거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)

② 법 제35조제1항제2호에서 "높은 가액"이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원이상인 경우의 그 대가를 말한다. <개정 1997.11.10, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30>

③ 법 제35조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2003.12.30, 2010.2.18>

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

(이하 생략)

나. 종전 질의회신문

O 재산세과-76, 2010.02.05

「상속세 및 증여세법」제35조의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우 그 시가와 대가와의 차액 상당액은 양수자의 증여재산가액이 되는 것입니다. 이 경우 같은 법 시행령 제26조 제1항 및 제3항의 규정에 의한 과세기준은 시가와 대가와의 차액이 시가의 30％ 이상이거나 3억원 이상인 경우에 적용되는 것이며, 증여받은 이익은 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30％와 3억원중 적은 금액을 차감한 가액으로 하는 것입니다.

○ 재산세과-84, 2011.02.18

「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속·증여재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액(이하 “매매 등 가액”)은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 당해 재산에 대한 매매 등 가액이 없는 경우로서 상속개시일 전 6개월(증여재산의 경우에는 3개월)부터 신고일 까지의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은 법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임

○ 서일46014-10683, 2001.12.28

타인으로부터 채무의 면제·인수 또는 제3자에 대한 변제를 받은 자는 그 면제·인수 또는 변제로 인한 이익에 해당하는 금액(보상의 지불이 있는 때에는 그 보상액은 제외)을 증여받은 것으로 간주하는 것임

상속세및증여세법 제35조 · 상속세및증여세법 제60조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제26조