1세대 3주택의 양도소득세 중과세율 적용여부

1. 질의내용 요약

전남 ○○시에 18평이하의 소형아파트4채를 취득하야 2004.7.31○○시청에 임대사업자등록후 2004.8.2 ○○세무서에 사업자등록신고하였습니다

1. 위 4채의 아파트를 양도할 경우 60%의 중과세율을 적용하여 양도소득세를 산출하는지

2. 위 4채의 아파트외에 ○○시에 남편명의의 1채의주택이 있는데 이를 양도할 경우 양도소득세를 60% 중과세율을 적용하여 양도소득세를 계산하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 부 칙 (2003. 12. 30. 법률 제7006호)

제16조

이 법 시행당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 이 법 시행전 에 취득한 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2004년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 제64조제95조 및 제104조 제1항 제2호의 3의 개정규정을 적용하지 아니한다.다만, 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제167조 의 3

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택󰡓이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 󰡒수도권󰡓이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 󰡒사업자등록 등󰡓이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 󰡒장기임대주택󰡓이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 󰡒기존사업자기준일󰡓이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또 는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

다. 임대주택법에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택 (2003. 12. 30. 신설)

3. 조세특례제한법 제97조 제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 󰡒감면대상장기임대주택󰡓이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 󰡒의무무상기간󰡓이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 󰡒장기사원용주택󰡓이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)

5. 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2003. 12. 30. 신설)

6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003. 12. 30. 신설)

7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설)

10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 󰡒일반주택󰡓이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설)

1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설)

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설)

③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법시행령 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1357,2004.08.30.

양도소득과세표준의 100분의 60의 세율이 적용되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택( 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말하는 것임

○ 서면4팀-285,2004.03.18.

소득세법 부칙(2003.12.30. 법률 제7006호) 제16조 단서규정은 󰡒당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004.1.1.부터 2004.12.31. 이전에 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 본문규정 적용하지 않는다󰡓는 것(재경부 재산-261,2004.2.25. 같은 뜻)을 말하고, 이 경우 다른 주택의 취득이란 소득세법시행령 제162조 규정에 의한 취득시기를 기준으로 적용하는 것임

(참조 : 재경부 재산-261,2004.2.25.)

1. 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) 부칙 제16조의 규정에 의하여 동법 시행당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004.1.1. 이전에 취득한 주택(부수토지 포함)을 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우에는동법 제64조, 제95조 및 제104조 제1항 제2호의 3의 개정규정을 적용하지 아니함. 다만 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004.1.1.부터 2004.12.31. 이전에 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니함

2. 소득세법시행령 제167조 의 3(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것)의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어 주택신축판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니함

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