1세대 3주택의 중과세율 및 실가과세 대상 판정시 공동상속주택의 주택수 계산

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 1990년 부의 사망으로 총 3층으로 구성되고 2층과 3층이 각각 주택(공부상 공동주택)인 건물을 2동(주택의 수는 총 4개)을 모(배우자)가 3/12, 아들 3/12, 딸 3명이 각각 2/12로 공동상속 받았음.

- 현재 딸 3명은 모두 분가하여 별도세대를 구성하고 있으며 이중 1명은 상속주택 외에 1주택을 보유하고 있고 나머지 2명은 무주택 상태임.

- 이 상태에서 3명의 딸이 각각 보유한 공동상속 주택의 지분 2/12를 형제되는 아들에게 양도를 하고자 함.

[질의사항]

이 경우 공동상속 주택의 소수지분자인 딸 3명은 1세대 3주택 이상에 해당하여 양도소득세의 중과세율을 적용받는지 여부 및 실지거래가액 과세대상에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 보유수 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 󰡒대통령령이 정하는 경우󰡓라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 후단신설)

○ 소득세법 시행령 제155조

③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12.30. 개정)

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 호주승계인

3. 최연장자

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 󰡒양도소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 시행령 제167조 의 3

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택󰡓이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설)

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재재산-274, 2005.03.18.

소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 소득세법 시행령 제155조 제3항 의 규정에 의하여 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니함.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1399, 2004.09.07.

소득세법시행령 제162조 의 2 제5항에서 규정한 실가과세되는 󰡒3주택 이상을 소유한 1세대󰡓 여부 판정 시 1세대가 공동상속주택의 소수지분을 소유한 경우에도 당해 지분은 1세대의 소유주택 수에 포함되는 것임.

또한, 분가된 아들 소유 토지 위에 농가주택의 주택부분만을 소유한 부친이 사망하여 그 주택부분을 모친이 실질적으로 단독 상속받아 소유하는 경우에는 당해 주택부분은 모친 세대의 주택으로 보는 것이 타당하며, 이에 해당하는 지는 사실판단해야 함.

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