1세대3주택 중과세율 적용시 주택 수 계산

1. 질의내용 요약

- 1986년에 취득한 2개의 주택과 그 외의 2주택, 합계 4주택을 소유하던 중

- 위의 1986년 취득한 2개의 주택을 민간개발사업자에게 양도함에 있어

계약체결 후 계약금을 수령한 상태에서 해당 2주택을 멸실하고 잔금수령하면서 소유권 이전등기한 경우(2주택 모두 계약일 기준으로 고가주택에 해당함)

위의 경우 해당 2주택이 주택 수에서 제외되어 1세대3주택 중과세율 적용이 배제될 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정)

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다(2003.12.30. 후단신설)

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

- 이하생략 -

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규).

○ 서면4팀-547, 2005.04.11.

3주택 이상을 소유한 1세대가 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 멸실한 경우 매매계약일 현재를 기준으로 주택을 판정함

- 1세대 3주택 소유자로서 1주택을 양도하고자 하나 양도가 이루어지지 않아 건물을 잔금받기 전 철거하는 조건으로 계약을 하고 3주택 중 1주택을 양도하기로 함.

- 이와 같이 1세대 3주택 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금은 건물철거 후에 받는 경우 1세대 3주택으로 보는지 여부

3주택 이상을 소유한 1세대에 대하여 「소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 제104조 제1항 제2호의 3의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 판정은 같은법 시행령 제162조의 규정에 의한 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나 다만, 매매계약 성립 후 양도일 이전에 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임.

○ 서일46014-11634, 2003.11.17 .

- 2주택을 소유하고 있는 자가 30여년을 소유하던 주택을 8억원에 양도하기로 하였으며, 매수자는 동 주택의 부수토지를 이용하여 상가를 건축할 계획을 가지고 있음.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규).

- 양자는 주택을 제외한 대지만을 매매대상 부동산으로 하여 매매계약서를 작성하였고 양도자는 계약서상의 특약조건에 따라 주택을 멸실

- 따라서 계약서 작성시점에는 주택이 있었으나 잔금청산일에는 주택이 멸실되어 없는 상태임.

이 경우 양도하는 부동산을 토지로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산할 수 있는지 여부

귀 질의의 경우 기 질의회신문(서일 46014-11010, 2003. 7.28. 및 재일 46014-2675, 1995.10.11.)을 참고하기 바라며, 실질적으로 주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 당사자간의 약정에 의하여 잔금청산일 전에 양도인이 당해 주택을 멸실한 경우라 하더라도 소득세법 제96조 제1항 제1호 등에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도가액을 산정하는 것임.

○ 서일46014-11010, 2003.07.28.

고가주택의 부수토지의 양도가액 산정 시 주택면적의 5배를 초과하는 부분에 대하여는 기준시가로 양도가액을 산정할 수 있는지 여부

주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로,

같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임.

민법 제245조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법 제96조 · 소득세법 제104조