토지 분양권 양도가 미등기 양도에 해당하는 것인지

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2011.04.08. KTX○○역 역세권 개발사업 지구 내 주차장용지를 목적물로 ○○도시공사와 분양계약 체결

용지매매 매매 계약서

“갑(매수인)” : 질의자, “을(매도인”) : ○○도시공사

계약일 : 2011. 4. 8

매매대금 : 0,000백만원, 계약금(10%) 000백만원, 1차 중도금(30%) 2011.8.8 0,000백만원

2차 중도금(30%) 2011.12.8. 0,000백만원, 잔금(30%) 2012.6.8. 0,000백만원

제3조(대상토지의 사용)

① “갑”이 위 표시 용지를 사용하고자 하는 경우에는 분양대금을 완납하고 “을”의 용지사용승낙을 받아야 한다. 다만, “갑”이 미납 잔대금(중도금 및 잔금을 포함한다)에 대한 은행 또는 보증보험회사의 지급보증서(지급이행보증보험증서) 등을 제공한 경우에 “을”은 분양대금 완납 전이라도 사용을 승낙할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 용지사용승낙 후 용지 사용에 따라 위 표시 용지내에 발생하는 일체의 책임은 “갑”의 부담으로 한다.

제6조(소유권이전 등)

① “을”은 “갑”이 제1조의 분양대금(중도금, 잔금 및 제2항 단서조항의 선납할인 환수대상금액을 포함한다)을 완납한 후에 위 표시 용지의 소유권을 이전하기로 한다. 다만, 개발사업 준공 전에 위 표시 용지를 분양한 경우에는 개발사업준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 한다.

- 2015.01.08. 개발사업 공사 완료(○○시 고시 제0000-0호)

※ 2차 중도금까지 완납하였으나 잔금의 10% 및 연체이자, 중도금 대출금 이자를 납부 하지 못하고 사용승낙도 받지않은 현 상태에서 토지 분양권을 양도할 예정

○ 질의내용

도시개발사업지구내 토지 분양계약을 체결하고, 도시개발사업의 공사가 완료되었으나 분양잔금을 완납하지 못하고 사용승낙도 받지 않은 현 상태에서 양도할 때 토지 미등기 양도로 보는 것인지, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23>

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27>

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다. <개정 2010.12.27, 2014.1.1, 2014.12.23, 2015.12.15>

1. 제94조제1항제1호· 제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율

2. ~ 9. 생략

10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70

11. ~ 12. 생략

② 생략

③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2014.2.21, 2015.2.3>

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(이하 이 조 생략)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-0950 , 2011.11.08

귀 질의 ①의 경우 계약조건이 성취되어 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 따른 취득시기가 도래한 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것 (기존해석사례 : 재일46014-1843, 1997.07.26.)이며, 미등기양도자산에 대한 양도소득세의 세율은 양도소득 과세표준의 100분의 70이고, 양도소득세의 부과제척기간은 국세기본법 제26조의2 의 규정에 따라 적용되는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-2088 , 2005.11.04

「소득세법」 제104조 (양도소득세 세율) 제3항의 규정에 의한 “미등기양도자산”이라 함은 동법 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것 을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우, 취득계약조건이 성취되어 동법 시행령 제162조의 규정에 의한 취득시기가 도래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것이나, 이에 해당하는지에 대해서는 관련사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

○ 부동산거래관리과-1113, 2010.08.31.

일반분양 받은 아파트(분양권을 승계취득한 경우 포함)의 경우 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것입니다.

소득세법 제94조 · 소득세법 제98조 · 소득세법 제104조 · 국세기본법 제26조의2 · 소득세법시행령 제162조