사업시행기간 동안 여러 주택을 취득한 경우 대체주택 특례 적용여부

1. 사실관계

○ (A주택) ‘03년 A주택 취득 후 세대 전원 거주

- ‘15.6월 재건축 사업시행인가

- ‘21.11월 재건축 주택 입주 예정

○ (B주택) ‘15.9월 대체주택으로 취득하여 임대

- ‘17.1월 세대 전원 입주하여 거주 시작

- ‘20.12월 子 세대 세대분리

- ‘21.11월 매도 계약(잔금 지급일 ’22년 4월)

○ (C주택) ‘16.10월 취득

- ‘20.2월 매도

○ (D주택) ‘20.2월 子 취득

- ‘20.12월 子 세대 세대분리

‘15.6.

‘15.9.

‘16.10.

‘17.1.

‘20.2.

‘20.2.

‘20.11.

‘20.12

‘21.11

△------△-----△------△------△------△-------△--------△------△

A

사업시행인가

B

취득

C

취득

B에 세대이전 거주시작

D 취득 (子 명의)

C

매도

B매도계약

(잔금일 ‘22.4.)

子

세대분리

A에

입주예정

2. 질의내용

○ 재건축 사업 대상 1주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행기간 동 안 여러 주택(B,C,D)을 소유하고 양도, 세대 분리하여 양도일 시점에 재건축된 주택 외 대체 주택(B)만 소유한 경우 양도하 는 대체주택에 소득령§156의2⑤을 적용할 수 있는 지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. "조합원입주권"이란「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리 처분계획의 인가 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우「도시 및 주거환경정비 법」 에 따른 재건축 사업 또는 재개발사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

□ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정 하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지 로 서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하 여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다) 의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우 로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2 제1항제1호에 따른 조정 대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에 는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1.～5. (생략)

□ 소득세법 시행령 제156조의2

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축 사업 또는 소규 모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도 하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1 항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(기획재정부령으로 정 하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부 가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다) 되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항 의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.

소득세법 제88조 · 소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제154조 · 소득세법시행령 제156조의2