대체주택 취득 이후 분양권을 추가로 취득한 경우 대체주택 양도시 비과세 가능 여부

1. 사실관계

○ ’08.10월 A주택 취득

○ ’16.10월 A주태에 대한 재건축 관리처분계획인가 고시

○ ’17.01월 B주택 (대체주택) 취득

○ ’21.11월 A주택 준공

○ ’24.09월 C아파트 분양권 취득

○ 예 정 B주택 (대체주택) 양도 예정 *

* 소득령$ 156의2⑤ 각 호 요건은 모두 충족한 것으로 전제

2. 질의내용

○ 국내에 1주택 (A) 을 소유한 질의자 세대가 , 그 주택에 대한 재개발 사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택 (B) 을 취득한 후 분양권 (C) 을 추가로 취득

- 1세대 3주택 상태에서 대체주택 (B) 을 양도 하는 경우, 소득령§156의2⑤ ( 대체주택 특례) 와 소득령§156의3② (1주택+1분양권 특례) 를 중첩 적용 하여 양도소득세 비과세 를 받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “양도 소득세”라 한다) 를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다) 의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요 건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 과 조합원 입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비 사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발 사 업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 러하지 아니하다.

□ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목 에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경 우는 3년) 이상인 것 [취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3 년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것] 을 말한다. <후략>

□ 소득세법 시행령 제156조의2

② 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우” 란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축 사 업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택 (이하 이 항에서 “대체주택” 이라 한다) 을 취득한 경 우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분 계 획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사 (기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다) 하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소 (출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다) 되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분 계 획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

□ 소득세법 시행령 제156조의3

① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우” 란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택 (이하 이 항에서 “종전주택” 이라 한다) 을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1 주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 (3년 이내에 양도하지 못하는 경 우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.(후단 생략)

소득세법 제89조 · 소득세법 시행령 제154조 · 소득세법 시행령 제156조의2 · 소득세법 시행령 제156조의3