아파트 분양권 증여시 평가방법

1. 사실관계

○ 아파트 분양권을 증여받은 당일 증여세 신고를 마침

○ 증여세 신고 시 국토부 실거래가 정보가 조회되지 않아 납입액(계약금)을 반영하여 신고함

○ 증여세 신고를 완료한 이후 3개월 동안 프리미엄이 추가된 유사 매매건이 국토부 실거래가에 등록됨

2. 질의내용

○ 증여세 신고 이후 3개월 동안의 유사 매매사례가액을 참고해서 프리미엄을 반영하여 증여세 수정신고를 해야 하는지 여부

3. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7., 2019.2.12>

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조

② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액( 「소득세법」 제89조제2항 에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항 에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호 에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. <개정 2001.12.31, 2005.8.5, 2010.2.18, 2015.2.3., 2020.2.11.>

4. 관련 사례

○ 상속증여-3164, 2018.06.05.

귀 질의와 관련하여 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법 시행령 제49조제4항에 따라 유사매매사례가액이 있으며 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 증여재산의 시가로 봅니다.

○ 재산세과-1515, 2009.07.23.

「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”에는 「소득세법 시행령」제163조 제5항 제2호의 규정에 따른 채권매각차손을 포함하는 것이며, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동, 당해 권리와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

소득세법시행령 제163조 · 상속세및증여세법 제61조 · 소득세법 제89조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 · 상속세및증여세법 제60조 · 소득세법시행령 제165조