미등기 양도자산 해당 여부

1. 질의내용 요약

- 아파트를 분양받아 2003년1월 잔금을 정산하고 2003.12월임시사용승인을 받아 입주하였으나 조합의 업무처리가 늦어져 사용승인을 받지 못한 상태임

- 사용승인을 받지 못한 관계로 소유권이전등기를 하지 못함

위 분양받은 아파트를 소유권이전등기를 하지못한 상태에서 양도하는 경우 미등기전매 여부에 대하여 질의함

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 󰡒양도소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 󰡒미등기양도자산󰡓이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 시행령 제168조

(2000. 12. 29 제목개정)

① 법 제104조 제3항 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 자산󰡓이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

3. 법 제89조 제2호제4호 및 「조세특례제한법」 제69조 제1항 에 규정하는 토지 (2005. 2. 19. 개정)

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 2. 19. 개정)

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다. (2000. 12. 29 신설)

○ 소득세법 기본통칙 91-1

다음 각호에 게기하는 토지등은 영 제168조에 규정하는 미등기 양도제외자산에 해당하는 것으로 한다.

1. 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지

2. 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 체비지로서 토지구획정리사업법 제62조 에 규정하는 토지구획환지처분공고 이전에 양도한 토지

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-832,2004.06.10.

1. 귀 질의에 대하여 기 질의회신문(재일 46014-1886, 1999.10.27. ; 재일 46014-1428, 1998.7.29.)을 참고하기 바람

2. 주택이 완성된 후 건축법상 사용검사(준공검사)를 받지 못하여 그 취득에 관한 등기가 불가능한 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우에는 미등기 양도자산에 해당하지 아니하나, 준공허가(2004.5.11.)를 받은 귀 질의의 경우 미등기 양도자산에 해당하는지에 대해서는 소관세무서장이 사실판단할 사항임

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1056,1996.04.24.

현행의 소득세법상, 신축한 주택에 대하여 임시사용승인은 받았으나 사용 검사필증이 교부되지 아니한 상태에서 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제168조 제3호의 규정에 따라서 미등기양도자산에서 제외되는 것이므로, 그 주택 하나만을 가진 세대에서 3년 이상 보유한 후에 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세 되는 것임

또한, 양도소득금액의 계산은 원칙적으로 기준시가를 적용하여 계산하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하는 것임

○ 재산01254-2900,1989.08.01.

주택이 미등기자산인 경우에는 소득세법 제6조 의 2에 의하여 양도소득세가 과세되는 것인 바, 무허가 또는 건축주의 부실공사로 건축법에 의한 준공검사를 필하지 못함으로 인하여 양도일까지 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능하여 미등기상태로 양도한 경우,

동 소득세법 시행령 제121조 의 2의 규정에 의한 미등기양도 제외자산에 해당하는 때에는 1세대 1주택의 양도로 비과세됨

토지수용법 제18조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 제6조 · 조세특례제한법 제69조 · 소득세법시행령 제168조 · 소득세법시행령 제121조