미분양주택을 임대하는 경우 건설임대주택 해당 여부

〔붙 임 : 참고자료〕

1. 질의내용 요약

○ 사실 관계

- 소재지 : 전남 여수시 ○○동 ○○○-○번지 ***세대(아파트)

2006. 5. 30

2006.6.1

2007.6.1

2008.6.1

2008.10.

2008.11.

사용검사일

미분양주택으로

합산배제 적용

미분양주택

임대주택 전환

임대사업자등록

예정

○ 질의 내용

- 분양목적의 미분양아파트를 준공 이후 임대주택 전환 시행시 종합 부동산세법 시행령 제3조의 구비요건을 갖추었을 경우 2009년에 건설임대주택으로 합산배제 적용 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법시행령 제3조

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세 기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조에 따른 주택 임대업 사업자등록 (이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호의 주택을 임대한 경우를 말 한다) 하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

1. 「임대주택법」제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이조에서 “매입임대 주택”이라 한다)으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택

가. 「주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일 을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

○ 임대 주택법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 주택법 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다), 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 서면인터넷방문상담5팀-1144. 2008.05.28.

「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택을「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 하고 과세기준일 현재 임대하는 경우 해당 주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호 규정을 적용받을 수 있는 것임

○ 국토해양부 공공주택팀 - 1076. 2006.11.20

․ 주택건설사업자 및 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지 소유자, 건축업자 등이 사업계획승인서 또는 건축허가서에 의하여 임대사업자로 등록하는 경우 보존등기 전까지 임대사업자로 등록 하여야 건설임대주택으로 볼 수 있음

․ 다만, 임대 주택법 제2조 제2항 나목에 의하여 주택건설사업자가 사업 계획 승인을 얻어 건설한 주택 중 미분양 주택을 임대하는 경우에는 등록 시기에 관계없이 건설임대주택으로 볼 수 있음.

임대주택법 제2조 · 지방공기업법 제49조 · 주택법 제2조 · 주택법 제9조 · 종합부동산세법 시행령 제3조