부동산 임대 관리에 따른 세금계산서 교부 등

〔붙임 : 참고자료〕

1. 질의내용

기존에 본인 소유의 부동산을 본인 명의로 임대하면서 매월 임대료를 받고 매월 세금계산서를 발행하여 부가가치세 기한 내 신고 납부함.

- 소유 부동산 및 임대사업 관리의 편의를 위하여 “갑”을 수탁인으로 하여 소유 자산 에 대한 포괄위탁계약을 체결함.

(전대의 형태는 아니며 자산관리에 대한 포괄위탁으로 위임의 성격임)

- 이후 “갑”은 갑의 명의로 임대사업을 하고 갑의 명의로 매월 임대료를 청구․ 징수하였고 갑의 명의로 매월 임차인에게 갑의 명의로 매월 임차인에게 세금계산서를 발행하고 있음.

- 자산관리 위탁계약 시 위탁에 따른 운영수익에 대해 정산(결산)시기에 관한 약정이 없이 추후 협의하여 매년 12월 31일을 기준으로 임대수입 및 위탁(수탁)에 따른 비용정산을 하기로 할 예정임.

(질의) 상기와 같이 수탁자“갑”과 협의하여 매년 12월 31일을 기준으로 하기로 하고 임대 관리에 따른 운영수익을 년1회 수수하기로 한다면 위탁자와 임차인 등 세금계산서 교부 여부 및 공급시기

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제9조

② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제22조

법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급 시기는 다음 각 호의 규정에 의한다.

2. 완성도기준지급ㆍ중간지급ㆍ장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때

○ 부가가치세법 제16조

① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

1. 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우(귀 질의 중 연간임대료를 연초에 일시 선납하는 경우)에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이 당해 용역의 공급시기가 되는 것임.

2. 사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제2항 및 동법시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이며, 이 경우 사업자가 당해 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 동법 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것임.

귀 질의의 경우 사업자가 계약상의 원인으로 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에 있어서 그 대가가 당해 용역의 공급이 완료된 후에 확정되어 확정된 후에 그 대가를 받기로 한 경우의 공급 시기는 공급가액이 확정되어 그 대가를 받기로 한 때로 하는 것임.

부동산 임차인이 제3자와 전대차계약을 체결하고 전차인에게 임대용역을 공급하는 경우에는 부동산 소유자인 임대인이 임차인에게, 임차인이 전차인에게 임대용역의 공급에 대한 세금계산서를 각각 발행하여야 하는 것임.

부가가치세법 제16조 에서 규정한 세금계산서는 계약상 법률상의 원인에 의하여 재화나 용역을 실제 공급받는 자에게 교부하는 것으로서 재화나 용역의 실제 공급받는 자가 누구인지에 대한 판단은 계약내용, 대가의 지급관계, 유효한 계약인지의 여부 등 거래의 실질에 따라 판단하여야 하는 것임

부가가치세법 제9조 · 부가가치세법 제16조 · 부가가치세법 시행령 제22조