거주주택과 장기임대주택, 신규주택을 보유한 상태에서 거주주택 양도 시 비과세 가능 여부

1. 사실관계

○ ’17.6.14. 甲, A주택 취득

○ ’20.2.25. 丙 (甲의 子) , B주택 취득 및 장기임대주택 등록 *

* 소득령§167의3①(2)에 따른 주택임을 전제함

○ ’23.4.28. 甲과 乙, C주택 공동 취득, 甲과 乙은 부부임

○ ’25.2.20. 甲, A주택 양도 * (양도가액 12억원 미만)

* 甲과 乙 2년 이상 거주, 丙은 부득이한 사유로 거주하지 않은 것을 전제

2. 질의내용

○ 거주주택(A), 장기임대주택(B), 신규주택(C)을 보유하는 1세대가 신규 주택(C) 취득일로부터 3년 이내 거주주택(A)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 가능 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “양도소득세”라 한다) 를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “주 택부수토지”라 한다) 의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충 족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령(2025.2.28. 대통령령 제35349호로 개정되기 전의 것, 이하 같음 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건” 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보 유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [ 취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 따른 조정대상지역(이하 “조정대상 지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것] 을 말한다. 기간의 제한을 받지 않는다.

⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. <신설 2014.2.21>

□ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택 (이하 이 항에서 “종전의 주 택”이라 한다) 을 양도하기 전에 다른 주택 (이하 이 조에서 “신규 주 택”이라 한다) 을 취득 (자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다) 함으로써 일시적으로 2 주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적 용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개 정 2023.2.28.>

⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택 {같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대 주 택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택 (이하 “장기어린이집” 이라 한다) 과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택 (이하 이 조에서 “ 거주 주택”이라 한다) 을 양도하는 경우 (장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다) 에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (후략) <개 정 2022.2.15>

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간 (직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제 168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대 사업자 등록을 한 날, ｢영유아보육법｣ 제13조제1항 에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다) 이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기 임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대 주 택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료 (이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다) 의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 의 전환 규정을 준용한다.

㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건 (이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건 (이하 이 조에서 “운영 기간요건”이라 한다) 을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적 용한다. <개정 2018.2.13, 2022.2.15>

㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충 족하지 못하게 된 (장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일 부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. <개정 2022.2.15>

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