국민주택에 대한 부동산매매업의 과세 여부 등

서면인터넷방문상담3팀-1081 (2004. 6. 7.)

종류: 예규
안건번호: 서면인터넷방문상담3팀-1081
회신일: 2004. 6. 7.
소관: 국세청

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사업 목적으로 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 주택을 취득하여 양도하는 경우 조세특례제한법 제106조에 따라 부가가치세가 면제된다. ‍‌‌‌‌경매로 낙찰받은 주택을 수리해 되파는 부동산매매업이라도 마찬가지이며, 소득 구분은 매매의 규모·거래횟수·반복성 등 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적이면 소득세법 제19조의 사업소득, 사업목적 없는 단순 양도이면 양도소득으로 과세한다. ‍‌‌‌‌‌‌‌‌‌다만 판매 목적으로 취득한 국민주택규모 초과 주택을 개인적 용도나 면세사업에 사용하면 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세된다. ‍‌‌‌‌‌‌‌본 해석은 조세특례제한법 제106조가 국민주택 면세기한을 2006년 12월 31일까지로 정하던 당시 규정을 전제로 한다.

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【요지】

사업상 국민주택규모 이하의 주택을 양도하는 경우 면세되며, 매매의 규모, 회수 등을 종합적으로 판단하여 사업소득 해당 여부를 결정하여야 함

【전문】

1. 질의내용 요약

본인은 다세 및 연립의 국민주택 규모 5평 미만을 법원경매에서 낙찰을 받아 수리하여 이익이 발생하면 재판매하는 부동산 매매업을 영위하고자 함, 이 경우 본인 명의로 사업자등록할 때 어떤 업종으로 몇 가구까지 구입할 수 있고 25평미만은 부가세를 내지않아도 되는지 여부와 적용받는 경우 사업소득으로 과세되는지 양도소득세로 과세되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 부가가치세법 제1조

【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급

○ 조세특례제한법 제106조

【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호 및 제9호의 규정은 2006년 12월 31일까지, 제4호의 2의 규정은 2004년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용한다. (2003. 12. 30. 후단개정)

4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (2003. 12. 30. 개정)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조

【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 󰡒대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역󰡓이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 제51조의 2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 (2002. 12. 30 개정)

○ 소득세법 제69조

【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 󰡒부동산매매업자󰡓라 한다)는 토지 또는 건물(이하 󰡒토지등󰡓이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. (1995. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정에 의한 신고를 󰡒토지등 매매차익예정신고󰡓라 한다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙)

③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 󰡒토지등 매매차익예정신고납부세액공제󰡓라 한다)한다. (1994. 12. 22 개정)

⑤ 토지등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다. (1994. 12. 22 개정)

⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 개정

나. 관련․유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사․심판례, 예규)

○ 부가46015-527,1998.03.20

사업자가 매매목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제100조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임

○ 소득46011-2038,1996.07.18

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이며, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당함

○ 부가46015-4,1995.01.03

부동산매매업을 영위하는 사업자가 판매목적으로 취득한 국민주택(전용면적 85㎡ 이하) 규모를 초과하는 주택을 개인적인 목적을 위하여 사용하는 경우 및 부가가치세가 면제되는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용하는 경우에는 같은법 제6조 제2항․제3항 및 같은법시행령 제15조 제1항 제1호․제16조 제1항의 규정에 의하여 재화의 공급에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것임

【관련법령】

조세특례제한법 시행령 제106조 · 조세특례제한법 제106조 · 조세특례제한법 제100조 · 부가가치세법 제1조 · 소득세법 제19조 · 소득세법 제69조

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