재건축으로 임대주택이 멸실된 후 주택임대사업자등록이 자동말소된 경우 거주주택 특례 적용 여부

○ 기획재정부 조세정책과-2260, 2024.12.16.

법률 제17482호로 일부개정된 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 폐지된 유형의 민간임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제43조에 따른 임대 의무기간의 1/2이상을 임대하지 않은 상태에서 재개발사업으로 멸실되고 같은 법 제6조제5항에 따라 등록이 말소된 후 거주자가 「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 거주주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조 제23항은 적용되지 않는 것입니다.

1. 사실관계

○ ’10.1월 A주택 취득

○ ’18.3.15. A주택 임대등록 (4년)

○ ’19.1.16. B주택 취득 (거주주택)

○ ’19.5.23. A임대주택 관리처분계획인가

○ ’19.8.19. 재개발사업 진행 중 임차인 이주

○ ’20.6.19. C주택 취득

＊ ’20.7.3. 임대사업자 등록(10년)

○ ’21.5.26. A임대주택 멸실

○ ’22.3.23. A임대주택 자동말소 (말소사유 : 민특법§6⑤)

○ 예정 B주택 양도 (2년 이상 거주)

＊ A․C임대주택의 경우 소득령§155⑳의 임대주택 요건 충족함을 전제

2. 질의내용

임대의무기간의 1/2이상 임대하지 않은 임대주택이 재개발사업으로 멸실되고 지방자치단체에서 해당 임대사업자 등록을 민특법§6⑤에 따라 자동말소하는 경우

○ 자동말소된 날로부터 5년 이내 거주주택 양도하는 경우 거주주택 특례 (소득령§155㉓)적용 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 시행령 제155조

⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집" 이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우 (장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주 주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우 에는 법 제168조에 따른 사업자 등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, ｢영유아보육법｣ 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고 , 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차 계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내 에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구 하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우 에는 ｢민간 임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여 받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것

㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정 하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.

1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제1항제11호 에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)

2. ｢ 민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항 에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

소득세법 시행령 제155조