’19.2.12. 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 대체「주택분양권」의 종전규정 적용여부

1. 사실관계

15.6

‘16.11

18.3

’19.2.12.

19.3

19.7

20.11

21.3월

▴

▴

▴

▴

▴

▴

▴

A주택

취득

B주택

분양권

취득

C주택 분양권 취득

B주택

준공 및 거주

장기임대

주택(A)

등록

C주택

준공

B주택 양도

(거주주택 비과세 적용)

○ ’14.6월 A주택 취득

○ ’16.11월 B주택 분양권 취득

○ ’18.3월 C주택 분양권 취득

○ ’19.3월 B주택 취득

○ ’19.7월 A주택 장기임대주택 ＊ 등록

＊ 소득령§155⑳의 장기임대주택 요건을 충족하였다고 전제

○ ’20.11월 C주택 취득

○ ’21.3월 B주택 양도(거주주택 비과세 적용, 생애 최초)

＊ B 주택은 거주주택 비과세와 일시적 2주택 비과세 중첩적용되어 비과세됨을 전제

○ ’26.4월 C주택 양도 예정

2. 질의내용

○ ’19.2.12. 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택분양권(B,C)와 일반주택(A)를 보유한 세대가 ’19.2.12. 이후 일반주택(A)을 소득령§155⑳의 장기임대주택으로 등록한 경우,

- 준공된 B주택을 소득령§155⑳의 요건을 충족한 후 양도하여 거주주택 특례규정을 적용받은 후, 나머지 C주택도 적용횟수 제한이 없었던 거주주택 특례의 종전규정을 적용하여 비과세가 가능한지 여부

3. 관련법령 및 관련 사례

□ 소득세법 제89조 (2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것, 이하 같음)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산 정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속 , 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제155조 (2019.2.12. 개정 전, 2018.10.23. 대통령령 제29523호로 개정된 것)

⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다 . 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항제 8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다) 과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대 주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다 .

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고 , 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

󰊊󰊓 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건" 이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.

󰊊󰊔 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고·납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.(제1호 및 제2호 생략)

󰊊󰊕 제20항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세 기간의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다 .

1.「 민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「영유아보육법」 제13조 에 따른 어린이집 인가증

2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본

4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류

□ 소득세법 시행령 제155조 (2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)

⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집" 이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법 」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

(3. 생략)

◇ 부칙 <대통령령 제29523호,2019.2.12.>

제7조(주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제154조제10항제2호 및 제155조제20항(제2호는 제외한다)의 개정 규정은 이 영 시행 이후 취득하는 주택부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제10항제2호, 제155조제20항(제2호는 제외한다)의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 이 영 시행 당시 거주하고 있는 주택

2. 이 영 시행 전에 거주주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택

□ 서면-2020-법령해석재산-1464,2021.03.08.

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 장기임대주택을 보유하지 않은 상태에서 주택분양권(A)을 보유하다가 새로운 주택을 취득하기 위하여 ’19.2.12. 전에 추가로 주택분양권(C) 매매계약을 체결하고 ’19.2.12. 이후 장기임대주택을 취득하는 경우 ,

’19.2.12. 전에 새로운 주택을 취득하기 위하여 매매계약한 주택분양권(C)은 소 득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 부칙 제7조에 따른 종전 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

□ 서면-2019-법령해석재산-0721, 2020.1.28.

귀 사전답변의 사실관계와 같이 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 에 따른 주택(이하 “장기임대주택”이라 한다)과 2년 이상 보유 및 거주한 그 밖의 주택(이하“거주주택”이라 한다) 1개를 보유하는 1세대가 거주주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택(이하“대체주택”이라 한다)을 2018년 9월 13일 이전에 취득하고 대 체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 1 세대 1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용하는 것입니다 .

다만, 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제22항 에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 추가로 납부하였어야 할 양도소득세를 신고·납부하여야 하는 것입니다. 끝.

□ ’19.1.11. 세법 시행령 주요개정사항(양도세,종부세)관련 Q&A

2. 앞으로 장기임대주택 보유자의 거주주택에 대한 비과세는 생애 1회만 가능한지?

ㅇ 생애 1회만 가능합니다.

ㅇ 다만, 영 시행일 현재 거주하고 있는 주택 이나 영 시행일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금까지 납입한 신규취득 주택 은 비과세 혜택 * 을 받을 수 있습니다.

* 장기임대주택을 보유한 세대가 시행일 이전에 이사 목적 으로 신규주택 취득 계약을 체결한 경우: 현재 거주 중인 주택 + 계약한 신규주택까지 비과세

소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제155조 · 소득세법시행령 제167조의3