부담부증여에 따른 양도차익 산정시 취득가액 계산 방법

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

<토지․건물 취득가액 등 내역>

- 취득당시 기준시가 : 18억원

- 취득당시 실지거래가액 : 2 1억원(감가상각누계액 차감한 금액임)

- 부담부증여일 : 2008.12.24.

- 부담부증여 당시 기준시가 : 17억원

- 위 부동산에 담보된 채무 : 26억원

* 시가가 없어 담보된 채무액으로 재산평가하는 것으로 가정

○ 질의내용

- 부 담부증여에 따른 양도차익 산정시 취득가액 산정과 관련하여 A 값은 취득당시 실지 거 래가액 (21억원)을 적용하는지 아니면 취득당시 기준시가 (18억원)를 적용하는지

A × ( 26억원 / 26억원 ) = 21억원

채무액 평가액

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령 제159조

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액

법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

2. 양도가액

「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29 부칙>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 이하 생략

○ 재산세과-435, 2009.02.06.

(사실관계)

- 2006.8.30. 갑은 A주택을 6,600만원에 취득하여 전세를 줌

※ 전세보증금 : 6,500만원 ※ 취득당시 기준시가 : 3,200만원

- 2009.1.2. 전세보증금을 포함하여 아들에게 부담부증여함

※ 부담부증여 당시 기준시가는 5,200만원으로, 증여재산가액은 전세보증금과 기준시가 중 큰 금액인 6,500만원으로 평가됨

(질의내용)

- 부담부증여에 대한 양도차익 산정시 양도가액은

6,500만원 × ( 6,500만원 / 6,500만원 ) = 6,500만원임

평가액 채무액 평가액

- 이 경우 취득가액 산정 방법은 어떻게 계산하는지?

<갑설> 6,600만원 × ( 6,500만원 / 6,500만원 ) = 6,600만원

취득 실가 채무액 평가액

<을설> 3,200만원 × (6,500만원 / 6,500만원) = 3,200만원

취득당시 기준시가

(회신)

부 담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임

상속세및증여세법 제60조 · 소득세법시행령 제159조 · 소득세법 제97조