부동산을 부담부증여하는 경우 취득가액 계산 방법

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2003.02. 甲, 서울 은평구 응암동 소재 A개별주택 취득(실가 150백만원, 기준시가 50백만원)

- 2013.08. 甲, A개별주택(기준시가 200백만원, 전세보증금 100백만원) 乙(甲의 아들)에게 증여

- 2013.09. 甲, A개별주택 부담부증여에 대한 양도소득세 신고 예정

○ 질의내용

乙의 증여재산평가액이 기준시가이므로 甲이 부담부증여에 따른 양도소득세를 신고할 때 취득가액을 기준시가로 계산하는 것이 맞는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(이하 생략)

○ 소득세법 제99조

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공 시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면 적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상 황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산 정ㆍ고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택 가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장 이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공 동 주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주 택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액 ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항 에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되 는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제159조

① 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양 도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액

법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에 는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

2. 양도가액

「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증 여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

② 제1항을 적용할 때 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채무액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.

채무액 ＝ 총 채무액 × 과세대상 자산가액 / 총 증여 자산가액

○ 소득세법 시행령 제163조

① ~ ⑧ 생략

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한 다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개 별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가 한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물 의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가 한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑩ 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문은 다음 각 호에 따라 적용한다.

1. 「상속세 및 증여세법」 제33조 부터 제42조까지 및 제45조의 3에 따라 증여세 를 과세받은 경우에는 해당 증여재산가액(같은 법 제45조의 3에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.

2. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제52조 에 따른 특수관계인(외 국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여 ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액을 취득가 액에 더한다.

(이하 생략)

○ 우리청 법규과-1321, 2012.11.09 .

[ 회 신 ]

위 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 「소득세 법」 제100조 제1항에 따라 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것이 나, 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가 한 가액이 시가에 해당하는 경우 취득가액은 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 에 따른 가액에 따라 계산하는 것이므로, 본 건의 사실관계를 명확히 하여 판단하시 기 바랍니다.

[사실관계]

- ’05.10.21. 허xx은 경남 밀양시 xxx외 5필지의 토지와 건물(이하 “쟁점 부동산”)을 다른 2명과 함께 920백만원에 경매로 취득(1/3씩 공유)

- ’09.10.26. 쟁점 부동산을 의료법인 xxx의료재단에 출연하면서 금융부채 1,500백만원(허xx 지분 1/3)도 의료법인이 부담하기로 함

* 출연당시 감정가액 5,010백만원(1개 감정기관의 감정가액임)

- ’12.04.27. 납세자는 당초 양도소득세를 신고하지 않다가 기한후 신고함

- 기한후신고시 양도가액을 채무면제액 500백만원, 취득가액을 기준 시가에 의한 환산취득가액인 468백만원으로 산정하고, 양도소득세로 1백만원을 납부

* 과세전적부심사 결과, 1개 감정기관의 감정기관에 의뢰하여 작성된 감정가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 에 따른 시가로 보기 어려우므로 양도일 현재 총증 여재산가액을 ‘기준시가’로 채택 결정하였고, 이 경우 취득가액의 계산방법에 대하여 과세기준자문 신청한 것임

[질의내용]

- 부담부증여에 있어서, 증여 당시에 매매사례가액·감정가액 등의 시가가 확인되 지 아니하여, 양도가액을 기준시가에 의해 산정하는 경우 취득가액을 경매 가액으로 할 수 있는지 여부

○ 부동산거래관리과-113, 2012.02.16 .

1. 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도 가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가 액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 취득가액은 「소득세법」 제97조제1항제1호 에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정함)에 증여가액 중 채무액 에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

2. 위 “1”을 적용할 때 「상속세 및 증여세법 시행령」 제50조제7항 에 따라 계산 한 ‘임대료 등의 환산가액’은 기준시가에 해당하지 아니하는 것입니다

○ 부동산거래관리과-497, 2012.09.18 .

「소득세법」제88조에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차 익을 계산할 때 해당 취득가액은 같은 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도 가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다) 에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액을 말 하는 것입니다.

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