개별공시지가 없는 토지의 기준시가 산정 방법

1. 질의내용 요약

모번지에서 분할된 토지로 취득당시 개별공시지가가 없어 소득세법 제99조 및 동법시행령 제164조의 규정에 따른 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 산정방법의 하나로 납세지 관할세무서장이 2이상의 감정평가법인에 의뢰하여 감정한 가액을 참작하여 기준시가를 산정할 수 있도록 규정하고 있는 바,

당해 토지(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 166㎡)는 ○○광역시장으로 부터 환매한 토지로 환매당시(2004. 5.10.) ○○광역시장이 2개의 감정평가법인에 감정가액을 의뢰하여 단순 평균한 금액(41,832,000원)으로 환매가액을 결정하고 그 환매가액대로 취득하였음.

2005. 7.18. 당해 토지를 양도하였는데 양도당시의 개별공시지가(㎡당 140, 000원)는 존재하나 취득당시는 개별공시지가가 없는 바, 상기의 환매가액(㎡당 252,000원)을 납세지 관할세무서장이 2이상의 감정평가법인에 의뢰하여 감정한 가액을 참작하여 산정하는 취득당시의 기준시가 볼 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제99조

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12.28. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정)

가. 토 지 (2005. 7.13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 󰡒개별공시지가󰡓라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2005. 7.13. 개정)

건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제164조

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액󰡓이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2005. 2.19. 개정)

1. 「지적법」에 의한 신규등록 토지 (2005. 2.19. 개정)

2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2.19. 개정)

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지(국공유지를 포함한다) (1997.12. 31. 신설)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

제9조

① 국가․지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각 호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각 호의 목적에 따라 가감 조정하여 적용할 수 있다. (2005. 1.14. 개정)

1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용․사용에 대한 보상 (2005. 1.14. 개정)

2. 국․공유토지의 취득 또는 처분 (2005. 1.14. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

3. 국토의계획및이용에관한법률 제122조 제3항 의 규정에 의한 토지의 매수 (2005. 1.14. 개정)

4. 그 밖에 대통령령이 정하는 토지가격의 산정 (2005. 1.14. 개정)

② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 󰡒토지가격비준표󰡓라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. (2005. 1.14. 개정)

제11조

① 시장․군수 또는 구청장은 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시․군․구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 󰡒개별공시지가󰡓라 한다)을 결정․공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정․공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. (2005. 1.14. 개정)

② 시장․군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할․합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정․공시하여야 한다. (2005. 1.14. 개정)

③ 시장․군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정․공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. (2005. 1.14. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1644, 2005. 9.12. 〔개별공시지가 없는 토지의 기준시가 산정방법〕

「토지구획정리사업법」에 의하여 환지예정지로 지정된 토지의 양도․취득당시의 기준시가는 양도․취득일 현재 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조 의 규정에 의한 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목․품위 또는 정황이 현저히 달라져 종전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 「소득세법 시행령」 제164조 제1항 의 규정에 의하여 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 상기 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임.

○ 서면4팀-1649, 2004.10.18. 〔개별공시지가 없는 토지의 기준시가 산정방법〕

토지의 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우로서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임.

○ 서면4팀-854, 2005. 5.31.

1. 기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 소득세법시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 같은 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

2. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임.

○ 재재산-399, 2005.04.26.

양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 함. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있음.

소득세법 제99조 · 소득세법시행령 제164조 · 국토의계획및이용에관한법률 제122조 · 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조