분양시설과 임대시설을 도급건설하면서 개별시설의 공사원가를 구분할 수 없는 경우, 취득가액 산정

1. 사실관계

○ A법인은 ｢조세특례제한법｣ 제104조의31 에 따른 프로젝트금융투자회사로

- 도급인 B법인이 C법인과 ’19.**.**. 체결한 건물 연면적 300,910㎡의 분양시설 및 임대시설 등 상가건물 신축 도급계약의 도급인 자격을 B법인 으로 부터 ’19.**.**. 승계함

○ 쟁점 도급계약의 건설대상은 아래와 같으며, 1평당 3.85백만원의 도급단가를 적용하여 총 3 ,580억원 (VAT 별도) 을 도급금액으로 함

(단위: ㎡, %)

구 분

판매시설

업무시설

이마트

판매시설

영화관 등

기타

위치(층)

B1, 1-2F

5-21F

B1

B1, 1-2F

3F

4-5F

연면적

55,981

110,453

23,008

42,791

42,814

25,863

면적비율

18.6

36.7

7.7

14.2

14.2

8.6

운영방식

분양시설

(면적비율 55.3%)

임대시설

(면적비율 44.7%)

○ C법인 은 당해 건설도급공사와 관련하여 A법인에게 상가건물의 총 공사원가 는 제공할 수 있으나,

- 분양시설 및 임대시설 등의 건설자재 종류 및 냉․난방 시설 등의 규모가 아래와 같이 각각 달라

- 상가건물의 층별 및 시설별로 투입된 공사원가를 구분하여 분양시설 및 임대시설 각각의 공사원가는 제공할 수 없다는 입장임

구 분

상업시설

업무시설

건축

내부마감

‣ 기본 마감 없음

- 바닥 몰탈, 천정 노출

- 대(大) 공간, 벽체 조성구간 적음

‣기본 마감 있음

- 바닥재, 구획벽체 조성 및

벽체 마감, 천정재

- 빌트인 가구, 개별 화장실

외부마감

‣ 커튼월 및 일부 루버

* 커튼월: 비내력 외주벽

* 루버: 창에 설치하는 채광조절장치

‣ 커튼월 및 일부 루버

‣ 유닛별 발코니, 세라믹

타일, 일부 루버

냉난방 및

공조시설

‣ 전용부･공용부 냉난방 및 공조

통합운영

‣ 전체 면적 중 화장실, 주방 등

위생설비 면적이 적음

‣ 공용부 이외 유닛 내부

냉난방 및 공조 유닛별 운영

‣ 화장실, 탕비실 등 위생설비

유닛별 설치

전기시설

‣ 전등, 통신 등 전체공간 설치

‣설비항목 단순 및 동력이 낮음

‣ 전등, 통신 등 유닛별 설치

‣ 설비항목에 비례한 동력

○ 쟁점 도급계약의 도급단가 등 주요발췌 내용은 아래와 같음

< 공사도급계약서 >

(주요내용 발췌)

1. 공사명 : ◎◎ 복합시설 신축공사 2. 공사장소: 서울시 강동구

3. 공사기간: 착공 후 41개월

4. 도급금액: 삼천구백삼십팔억원(￦ 393,800,000,000)

도급인과 수급인은 이 계약서 및 첨부의 계약조건, 견적기준 및 제외공사 , 마감수준표에 의하여 공사도급계약을 체결하고 그 증거로 이 계약서 및 관련문서를 2부 작성하여 각 1부씩 보관한다.

 [별첨] 계약조건

제 2조 (공사의 목적물)

1. 공사규모

(가) 대지면적: 35,916.00㎡(10,864.59평)

(나) 건축연면적: 307,384.98㎡(92,983.96평) / 용적률 399.82%

- 업무시설: 116,525.38㎡(13,248.93평)

- 문화및집회시설및 부속판매시설: 45,031.35㎡(13,621.98평)

- 판매시설(이케아): 61,478.64㎡(18,597.29평)

- 판매시설(몰): 67,338.29㎡(20,369.83평)

- 기타 판매시설: 17,011.32㎡(5,145.92평)

(다) 건립규모: 지하 6층, 지상 22층 업무, 문화 및 집회시설 1개동 및 부대시설

2. 본조 제1항의 공사규모는 도급인(‘갑’)이 2019.8.12. 제시한 설계도면 기준이며 추후 변경사항은 “갑”과 수급인(“을”)이 협의, 조정하여 관할청의 승인을 득하기로 한다 .

제4조 (공사도급금액 내역)

1. 공사도급단가는 건축연면적 평당 삼백필십오만원 (@￦3,850,000) 으로 한다.

2. 공사도급금액은 제2조의 건축연면적에 대하여 전항의 공사도급단가를 적용하여 산출한 금액 삼천오백팔십억원 (￦358,000,000,000) 과 해당 VAT 세액 삼백오십팔억원 (￦35,800,000,000) 을 합한 일금 삼천구백삼십팔억원 (￦393,800,000,000) 으로 한다.

 공사도급금액 산출내역

 공사도급금액 합계 ￦ 393,800,000,000

공사비 : 92,983.96평 × @ ￦3,850,000 ≒ ￦ 358,000,000,000

V A T : 92,983.96평 × @ ￦3,850,000 × 10% ≒ ￦ 35,800,000,000

3. 공사도급금액은 제2조제2항에 따라 면적증감이 있거나 견적기준 등이 변경될 경우 제17조의 규정에 따라 정산하기로 한다. 단, 공사도급금액에 포함되지 않은 분양경비는 실제 집행한 금액을 기준으로 정산하기로 한다.

4. 도급범위: 직접공사비(업무시설, 문화 및 집회시설, 판매시설의 건축공사비 , 단지 내 토목공사비, 단지 내 도로 및 조경공사비, 설비 및 전기공사비 등) , 하자보증수수료, 공사시공 관련 민원처리

2. 질의요지

○ 내국법인이 분양시설과 임대시설을 건설하는 도급계약을 체결하고 시공사 로부터 각 시설의 공사원가를 구분하지 않고 총 공사원가만 제공받는 경우 각 개별시설의 취득가액 산정방법

(갑설) 총 공사원가를 개별시설의 면적비율에 따라 안분함

(을설) 총 공사원가를 개별시설의 감정평가액 비율에 따라 안분함

3. 관련 법령

○ 법인세법 제41조

① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득 가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산 (대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다) : 매입가액에 부대비용을 더한 금액

2. 자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산 : 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액

3. 그 밖의 자산 : 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제72조

① (생략)

② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세 (농어촌특별세와 지방 교육세를 포함한다) , 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액

[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등 (이하 이 호에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명 한 경우 법 제52조 제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]

2. 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산 ：원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금 (취득세와 등록세를 포함한다) ·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. ~ 6. (생략)

7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가

○ 법인세법 시행령 제69조

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역 (도급 공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설등”이라 한다) 의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도 부터 그 목적물의 인도일 (용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다 . 이하 이 조에서 같다) 이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도 (이하 이 조에서 “작업진행률” 이라 한다) 를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업 연도 의 익금과 손금에 산입한다. 다만,(단서생략)

○ 법인세법 시행규칙 제34조

① 영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분 에 따른 비율을 말한다.

1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익 실현이 건설의 작업시간·작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등 (이하 이 조에서 “작업시간등”이라 한다) 과 비례관계가 있고, 전체 작업시간 등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다.

작업진행률

=

해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액

총공사예정비

2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율

② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리 적으로 추정한 공사원가로 한다.

③ 영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다.

1. 익금: 계약금액 × 작업진행률 - 직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액

2. 손금: 당해 사업연도에 발생된 총비용

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