리모델링으로 증축한 미분양주택이 국민주택규모 이하인 경우 특례적용

1. 사실관계

○ ’97.12월 미분양주택 * 취득 (전용면적 49㎡)

* 조특령§98① 요건(미분양주택 확인 등)을 모두 충족한 주택

○ ’01. 2월 임대등록(매입, 5년)

○ ’18.12월 변경등록(장기, 8년)

○ 예정 리모델링 (전용면적 49㎡→75㎡)

○ 예정 리모델링 완료 후 양도

* 리모델링 전·후 토지의 면적은 동일하며 주택의 면적만 증가함

** 「주택법」에 따른 리모델링(증축)에 해당함을 전제함

2. 질의내용

○ 조특법 §98에 해당하는 미분양주택을 양도하는 경우 소득법§104①에도 불구하고 20%의 세율을 선택하여 적용할 수 있는데,

- 미분양주택의 리모델링 사업으로 인하여 주택의 면적이 증가(국민주택 규모 이하)하는 경우에도 특례 적용이 가능한지 여부

* 리모델링 사업으로 인한 면적 증가 외 「조세특례제한법」 제98조 를 충족한 미분양주택임을 전제함

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제98조

① 거주자가 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다. <개정 2023.12.31>

1.「 소득세법」 제92조 에 따라 양도소득의 과세표준과 세액을 계산하여 양도소득세를 납부하는 방법. 이 경우 양도소득세의 세율은 같은 법 제104조제1항에도 불구하고 100분의 20으로 한다.

2.「 소득세법」 제14조 및 제15조에 따라 종합소득의 과세표준과 세액을 계산하여 종합소득세를 납부하는 방법. 이 경우 해당 주택을 양도함으로써 발생하는 소득금액의 계산에 관하여는 「소득세법」 제19조제2항 을 준용한다.

② 제1항을 적용할 때 「소득세법」 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 판정, 과세특례 적용의 신청 등 미분양주택에 대한 과세특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 거주자가 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택을 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일 까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항을 준용한다.

조세특례제한법 제98조