부동산중개업자가 토지ㆍ건물 등을 직접 취득하여 양도하는 경우 양도가액

1. 질의내용 요약

- A는 ○○구 ○○동 소재 대지69평 건평 약40평의 1주택 소유자임

- B는 ○○에서 부동산중개업을 운영하는 중개인으로 상기 A의 부동산을 1999.8월 5억원에 매입(당시 시가 7억원)하여 2001.12월 C에게 9억원에 매도함.

- B는 A의 부동산을 매입하면서 우선 5억원에 매입하고, 이집을 다시 1억원이상 남기고 매도하면 5천만원을 더 주겠다고 구두 약정함

- 그러나 A는 구두약정한 5천만원을 받지 못함.

1. B의 부당이득(4억원)을 국가(국세청)가 환수 가능한지 여부

2. B의 행위는 부동산 투자인가, 투기행위 인가

3. 부동산 투기대상자는 되는가

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

이하생략

○ 소득세법시행령 제162조 의 2

① 삭 제 (2000. 12. 29)

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우 로 한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (1999. 12. 31 신설)

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설)

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설)

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우 (1999. 12. 31 신설)

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 (1999. 12. 31 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-989,1996.04.16

1. 부동산중개업자가 부동산중개업법 제3조 각호에 규정된 중개대상물(토지. 건물 등)을 직접 취득하여 양도하는 것에 대하여는 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 및 국세청고시 96-16호(96.2.15)의 제5호 규정에 따라 그 양도차익을 실지 거래가액으로 산정하는 것임.

2. 따라서 부동산중개업 영위당시 취득한 토지를 동 중개업의 폐업후 양도하는 경우에도 위2.의 규정에 따라 그 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여야 하는 것임.

※ 상기의 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 및 국세청고시 96-16호(96.2.15)의 제5호 규정은 소득세법시행령 제162조의2 제2항 제2호 의 규정으로 개정되었음을 참고하시기 바람.

소득세법 제96조