무허가 주택의 주택수 포함 여부
서면인터넷방문상담4팀-664 (2007. 2. 21.)
- 종류
- 예규
- 안건번호
- 서면인터넷방문상담4팀-664
- 회신일
- 2007. 2. 21.
- 소관
- 국세청
건축허가를 받지 못해 등기가 불가능한 무허가 주택이라도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 주택수에 포함된다. 소득세법상 '주택'은 등기·등록 여부나 공부상 용도 구분과 무관하게 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 뜻하기 때문이다. 질의 사례에서 서울 A아파트(거주사실 없음, 1991년 취득·2007년 양도)의 장기보유특별공제를 판단할 때, 충남의 무허가·미등기 농촌주택 B(기준시가 1억 미만, 30년 거주 중)도 별도 주택으로 산입되므로, 등기 안 된 시골집이라도 실제 살고 있으면 A주택은 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하지 않는다. 이 경우 당시 소득세법 제95조 제2항 제3호 단서상 15년 이상 보유 1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제 특례(양도차익의 45%)를 받을 수 없다.
【요지】
‘주택’이라 함은 등기ㆍ등록 여부 및 공부상의 용도 구분에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가 주택도 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것임
【전문】
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
A주택 : - 서울 ○○구 소재 아파트 1991.5월 취득하여 2007.1월 양도
- 거주사실 없음
B주택 : - 충남 ◇◇군 ◇◇읍 소재 전답 위의 무허가 농촌주택
- 건축물대장 및 등기부등본 없음
- 기준시가 1억 미만
- 30년 거주(현재 거주중에 있음)
○ 질의내용
A주택에 대한 장기보유특별공제를 적용함에 있어 B주택이 주택수에 포함되는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 소득세법 제95조
【양도소득금액】
① 생략
② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정)
양도차익의 100분의 10
2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정)
양도차익의 100분의 15
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)
양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45
③ 이하생략
○ 소득세법 시행령 제159조 의 2
【15년 이상 장기보유특별공제가 적용되는 1세대 1주택】
(2005. 12. 31. 제목개정)
법 제95조 제2항 제3호 단서에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)
○ 서면4팀-3829, 2006.11.21
【질의】
(사실관계)
- 대전광역시 소재 A주택과 B주택(무허가 주택)을 보유하던 중, B주택이 대한주택 공사에 수용됨.
(질의내용)
- 무허가 주택인 B주택의 수용시, 1세대 2주택으로 보아 실지거래가액에 의해 양도소득을 계산하여야 하는지 여부
【회신】
1. ‘주택’이라 함은 등기ㆍ등록 여부 및 공부상의 용도 구분에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가 주택도 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것임.
2. 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 동법 시행령 제162조의 2 제5항 규정에 의거 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함함)을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임.
○ 서면5팀-513, 2006.10.25
【질의】
(사실관계)
- 1998년 3월 서울 소재 아파트(1주택)을 취득하였고 2003년 5월 강원도 소재 다가구주택을 신축하여 숙박업(펜션)으로 사업자등록함.
- 펜션을 운영하기 위해 본인만 주민등록을 펜션으로 전입신고하여 거주함.
- 생계를 같이하는 가족은 서울 소재 아파트에 거주하고 있으며, 본인도 2년 이상 동 아파트에서 거주함.
(질의내용)
- 서울 소재 아파트를 양도하는 경우(3년 보유 2년 거주함) 비과세 적용을 받을 수 있는지 여부
【회신】
소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 귀 사례의 민박용숙소가 주택에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.
○ 서면4팀-1981, 2006.06.26
【질의】
(상황)
ｏ 보유주택 현황
A주택 : 경남 거제시 ○○동 아파트
- 1991년 취득하여 계속 거주하다가 2006년 4월 양도
B주택 : 경남 하동군 □□면 소재 무허가ㆍ미등기 16평 블록조
단층 농촌주택 - 1979년 취득, 위 양도일현재 아무도 거주하지 않는 상태임.
(질의)
위 상황에서 거주했던 아파트를 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 적용여부
【회신】
현행 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것이며, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.
【관련법령】
소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제159조 · 소득세법 제95조