1세대2주택자의 실지거래가액 과세 여부

1. 질의내용 요약

- ○○도 ○○시 ○○동(투기지역 외) 소재 아파트(A)를 취득 후 2년 경과됨

- ○○도 ○○시 소재 아파트(B)를 취득하여 1세대 2주택에 해당됨

- ○○시 소재 아파트(A) 양도 예정

1세대 2주택 보유자가 투기지역 외 소재하는 아파트를 양도하는 경우 양도소득세를 기준시가에 의하여 신고 할 수 있는지 여부 및 적용세율

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정)

2. 이하 생략

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정)

2. - 8. 생략

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정).

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2

① - ④ 생략

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정)

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

양도소득과세표준

세 율

1천만원 이하

과세표준의 100분의 9

1천만원 초과 4천만원 이하

90만원 ＋ 1천만원을 초과하는

금액의 100분의 18

4천만원 초과 8천만원 이하

630만원 ＋ 4천만원을 초과하는

금액의 100분의 27

8천만원 초과

1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는

금액의 100분의 36

2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

○ 소득세법 부 칙 (2005.12.31. 법률 제7837호)

제1조

이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의 4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조 제2항(각 호 외의 본문 중 제104조 제1항 제2호의 5 내지 제2호의 8에 관한 부분에 한한다), 제101조 제2항 및 제104조 제1항(제2호의 4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1124, (2006.04.25.)

1세대가 2주택을 1년 이상 보유하다가 1주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임

(내용)

- ○○시 ○○읍 ○○리 소재에 24평 아파트(A)를 16년 전에 취득하여 보유(현재 시가 : 2,300만원)하고 있음.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

- ○○시 ○○구 ○○동 소재에 32평 아파트(B)를 2000년에 분양(분양가 9,300만원, 현재시가 15,000만원) 받아 현재 소유하고 있음.

(질의)

- 1세대 2주택(A, B)으로 먼저 양도하는 아파트에 대하여 양도소득세가 과세되는지 여부 및 양도소득세의 예상 납부세액은 어느 정도 되는지 여부

- 주택의 시가를 합한 금액이 2억이 안되는데 세금 적용 예외 규정이 있는지 여부

- 아파트(A)를 모친에게 소유권이전 하였다가 다시 소유권이전이 가능한지 여부

1세대가 2주택을 1년 이상 보유하다가 1주택을 양도하는 경우에는 실지 거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 서면4팀-225 (2006.02.07.)

2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006. 1. 1. 이후 양도하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임.

이 경우 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것임.

○ 서면4팀-848 (2006.04.06.)

소득세법 제96조 제2항 제9호 및 소득세법시행령 제162조의2 제5항 규정에 의하여 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임.

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