부담부증여 시 양도가액을 상증법§61⑤에 따라 기준시가로 산정한 경우 취득가액 산정방법

1. 사실관계

○ 증여인 갑은 수증인인 누나 을에게 ‘□□시 △△구 ◇◇ 리로**길 *-*(◎◎동)’ 소재 다가구주택(이하 “쟁점주택”)을 2020.12.**. 부담부증여함

○ 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무는 3건의 전세로 인한 전세보증금 565백만원임

○ 증여인은 증여재산을 2019.10.**. 770백만원에 매매로 취득함

○ 증여일 6개월 전부터 증여일 후 현재까지(증여재산평가기간) 해당재산의 거래가액, 감정평가액, 수용․공매․경매가액 등 시가가 없고 비교할 수 있는 유사재산의 시가 등도 없음

○ 증여일 현재 기준시가(개별주택공시지가)는 440백만원(2020.1.1. 기준 2020.4.29. 고시)임

2. 질의내용

○ 부담부증여 시 양도가액을 상증령 §61⑤에 따라 ‘임대료 등의 환산 가액’으로 산정하는 경우 취득가액도 기준시가로 산정하여야 하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제151조

③ 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에서 “대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분”이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계 존비속 간의 부담부증여( ｢상속세 및 증여세법｣ 제44조 에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( ｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정 으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징 수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

○ 소득세법 시행령 제159조

① 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

취득가액

=

A

×

B

C

A : 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제1항 , 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)

B : 채무액

C : 증여가액

2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액

양도가액

=

A

×

B

C

A : ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액

B : 채무액

C : 증여가액

※ 소득세법 시행령 부칙 <제30395호, 2020.2.11.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)

② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

☞ ’20.2.11. 이후 부담부증여로 양도하는 자산의 증여재산가액을 상증법§61⑤에 따라 평가하는 경우에도 기준시가로 평가한 것으로 보아 취득가액을 기준시가로 산정함

○ 상속세 및 증여세법 제60조

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (이하 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루 어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>

1.～3. (생략)

4. 주택

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 " 고시주택가격"이라 한다). (이하생략)

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015.12.15>

○ 상속세 및 증여세법 제66조

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, ｢동산․채권 등의 담보에 관한 법률｣에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁 계약을 체결한 재산

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조

⑦ 법 제61조제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액” 이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.

(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제63조

① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2

영 제50조제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.

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