미분양주택 과세특례 적용 여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 주택재개발사업(’06년 7월 사업승인, ’07.년 5월 관리처분계획인가, ’07년 11월 분양승인)에 따른 분양내역

계

조합원분양

일반분양

임대

693

297

336

60

- 조 합원 중 38세대가 분양계약 포기(2008년 4월)하여 현금청산함

- 위 38세대에 대해 2009년 12월 입주자모집승인을 받아 분양함(관리처분계획변경인가 예정)

- 그 중 28세대가 2010.2.11.까지 분양됨

○ 질의내용

- 추 가분양된 주택(28세대)이 미분양주택 과세특례 대상인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 조세특례제한법 제98조의3

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

1. 거주자인 경우 : 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

2. 비거주자인 경우 : 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

② 이하 생략

○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3

① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.

1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조 에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다)

3. 이하 생략

② 이하 생략

○ 재산세과-309, 2009.09.25.

[사실관계]

- 2003. 6. 인천 남 주안동 A아파트 재건축 사업시행인가

- 2005. 3. 일반 분양분 분양(조합원 분양분 제외)

- 2008. 5. 재건축 준공되어 조합원 분양분 중 포기분(32세대)을 조합으로 등기

- 2008. 8. 재건축 이전 고시

- 2009. 3. 조합 등기분 32세대 중 1세대 분양받아 등기

[질의]

- 취득한 주택은 미분양주택 과세특례 적용 여부

[회신]

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비조합이 정비조합의 조합원 외의 자에게 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009.2.11.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009.2.12. 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택은 「조세특례제한법」 제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”를 적용받을 수 있는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

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