교환으로 취득한 자산의 취득가액 산정방법

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 甲과 乙은 다음과 같이 토지를 교환(’07.6.)하였으며, 교환계약서에 실지교환가액 의 표시 없고, 감정평가가액도 없으며, 공시지가 차이로 인한 현금청산도 없었음

甲 소유 토지

⇔

乙 소유 토지

소재지

면적

지목

공시지가

소재지

면적

지목

공시지가

포천 내촌

831

공장용지

56

포천 내촌

137

답

9

158

답

11

72

답

9

소계

367

29

(㎡, 백만원)

- 甲은 교환으로 취득한 토지의 일부를 양도(’13.6.)함

소재지

소유면적

지목

양도지분

실지양도가액

비고

경기 포천 내촌

137

답

106/330

10

”

158

답

1/3

14

”

72

답

1/3

6

소계

367

30

○ 질의내용

- 甲 및 乙이 교환으로 취득한 토지의 취득가액 계산방법

(갑설) 甲과 乙의 취득가액은 모두 56백만원이다.

(을설) 실지교환가액이나 감정평가가액이 없으므로 환산가액을 적용한다.

(병설) 상대방으로부터 교환으로 취득할 당시의 기준시가(공시지가)이다.

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제114조

① ~ ⑥ 생략

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명 서 류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또 는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액 을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가 격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이 란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가 액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규 정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토 지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가 액

× 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하 는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용 하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또 는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한 다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대 하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되 는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(이하 생략)

○ 법규과-596, 2009.05.22.

교환으로 취득한 자산을 양도한 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인되고 양도하는 자산의 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하는 것입니다.

○ 재산세과-1617, 2009.08.07.

교환으로 취득한 자산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항 에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제114조 제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적 용하는 것입니다.

소득세법시행령 제176조의2 · 소득세법 제114조