재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지가액 산정방법

1. 질의내용

- 재건축조합이 분양한 사업소득금액 계산에 있어서도 공동사업으로 보아 조합원 출자토지의 취득가액을 신탁등기시점의 시가로 평가할 수 있는지 여부 및 1994년~1997년 사이에 신탁 등기가 이루어진 경우 토지 취득가액의 평가시점은?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련규정

○ 소득세법 제27조

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타 소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다

② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

○ 소득세법시행령 제55조

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다

제1호 : 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가 액과 그 부대비용으로 한다(98.12.31 개정)

제2호 : 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우에 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액 을 그 장부가액으로 한다

○ 소득세법 제39조

② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다

○ 소득세법시행령 제89조

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다

제1호 : 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제2호 : 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세 포함)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

제3호 : 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가

○ 상속세및증여세법 제60조

① 상속세및증여세법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다

② 상속세및증여세법 제60조 제1항 의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다

③ 상속세및증여세법 제60조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 같은법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다

○ 상속세및증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다

제1호 : 토지

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(단서생략)

제2호 : 건물

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

나. 예규, 판례

○ 소득 46011-259, 2000.2.21

재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 이때 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시(주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날)의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것입니다. 또한 재건축조합의 사업개시일은 당해 주택조합의 설립인가일 및 출자한 토지의 등기접수일과 공사시공일 중 빠른 날로 하는 것임

○ 소득 46011-188, 2000.2.9

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이고 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날로 하는 것임

○ 소득 46011-342, ’99.11.12

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임

○ 소득 46011-340, ’99.11.12

공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것이며, 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 보는 것임

○ 소득 46011-81, ’99.9.28

재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 취득가액은 각 조합원들이 조합에 출자할 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임

○ 소득 46011-76, ’99.9.27

공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임

○ 심사 소득 98-730, ’99.4.9

재건축조합을 결성하여 조합설립인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이며 그 당시의 토지가액이 불분명하므로 출자당시의 기준시가로 평가한 가액을 필요경비로 계상함

○ 소득 46011-3008, ’96.10.28

총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 조합원들의 당초 취득시의 토지가액으로 하는 것으로 조합의 토지취득일은 당해 조합원의 당초 토지취득일이 되는 것임

○ 재경원 재산 46014-328, ’96.10.8

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것임

○ 국심 90서 494, ’90.6.16

현물출자자의 자기소유지분에 대해서는 양도로 볼 수 없으나, 타조합원의 소유지분은 공동사업계약 체결과 동시에 유상으로 사실상 이전된 것으로 보아야 함

○ 재산 01254-3384, ’85.11.13

2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영함에 있어서 당해 출자자중 1인 부동산을 출자함으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우에는 출자한 자산의 등기 여부에 불구하고 그 출자 계약을 체결한 날에 당해 자산이 양도된 것으로 봄

○ 대법 89누 7238, ’90.2.23, 대법 85누 167, ’85.6.25

공동사업에 출자한 토지는 공동사업에 출자할 당시의 가액을 공동사업의 소득에 대한 필요경비에 산입함

※ 1999.9.15 ○○협의회 의결사항 : 재건축조합의 토지 취득가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 함

소득세법 제27조