부동산 담보신탁 우선수익자의 임대료 수익 회계처리 방법

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 질의 법인은 금융기관으로서 미분양 상가를 담보로 차주를 시행사 A로, 연대보증인을 시공사 B로 대출을 취급하였음

- 시행사 A와 한국자산신탁(“수탁자”)은 부동산관리처분신탁계약을 체결, 시행사 A 소유 부동산(상가)을 담보신탁하고, 질의 법인에 제1순위 우선수익권을, 시공사 B에 제2순위 우선수익권을 교부하였음

- 담보신탁 부동산(상가)의 분양율이 저조한 가운데 분양 촉진책의 일환으로 질의 법인, 연대보증인 시공사 B, 수탁자 한국자산신탁의 동의하에 시행사 A와 임차인간에 임대차계약을 체결하였으나, 시행사 A의 폐업으로 세금계산서 발행 주체가 없어진 상황임

○ 질의요지

- 세금계산서를 질의 법인인 금융기관이 발행하는 경우 임대료 발생에 대한 수익의 회계처리 방법은?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

○ 법인세법 제4조

① 자산 또는 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 실질상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 실질상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다. (1998. 12. 28. 개정)

② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다. (1998. 12. 28. 개정)

○ 국세기본법 제14조

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면3팀-76(2008.01.09)

1. 사업자(위탁자)가 소유 부동산을 「신탁법」 규정에 따라 부동산신탁회사(수탁자)에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것임.

다만, 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)에 있어 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용ㆍ수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 재화를 공급한 것으로 보며, 그 공급 시기는 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산의 실질적 통제권이 이전되는 때가 되는 것이며, 그 과세표준은 우선수익권이 미치는 금액이 되는 것임

2. 타익신탁에 있어 위탁자에서 우선수익자로 신탁재산의 실질적 통제권이 이전된 후 수탁자가 신탁재산을 임대 및 양도하는 경우 납세의무자는 우선수익자가 되며, 귀 질의의 제2 신탁계약에서와 같이 1순위 및 2순위 우선수익자 각자가 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 이전받은 경우에는 우선순위에 따라 우선수익권이 미치는 금액의 범위 내에서 납세의무를 지는 것임

법인세법 제4조 · 국세기본법 제14조