국세청 기준시가가 고시된 토지건물의 증여재산가액 산정여부

1. 질의내용 요약

○ 2000.5월 20여년전에 취득한 ○○구 ○○동 소재 주상복합 건물의 용도가 아파트에서 근린생활시설로 변경되었으며, 실제로도 사무실로 임대하고 있으나,

동 건물은 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 고시하는 국세청 기준시가가 고시되어 있음.

○ 이러한 경우에 증여재산가액을 어떻게 평가해야 하는지를 질의함.

(갑설) 토지와 건물의 가액을 일괄하여 고시한 국세청 기준시가를 적용함

(을설) 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 건물 기준시가를 적용함

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세및증여세법 제60조

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정)

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (1999. 12. 28 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재삼 46014-1193, 1999.06.18

1999. 1. 1이후 적용되는 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조 및 같은법시행령 제49조 내지 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가하는 경우, 사실상 임대차계약이 체결된 재산은 시가로 평가하되, 시가가 없을 때는 당해 재산에 대한 국세청장 기준시가 등과 임대보증금 환산가액중 큰 금액으로 평가하는 것임.

○ 재산상속 46014-139, 2001.02.05

1. (생략)

2. 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유한 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가하는 것이나, 평가기준일 현재 그 가액이 없는 경우에는 아파트의 대지지분은 개별공시지가에 의하고, 건물은 상속세 및 증여세법(2000. 12. 29, 법률 제6301호로 개정된 것) 제61조 제1항 제2호에 규정된 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액에 의하여 평가하는 것임.

상속세및증여세법 제61조 · 상속세및증여세법 제60조