주택의 증여재산가액 산정방법

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 개인 거주자 [갑]은 본인소유의 주택을 배우자에게 증여하고자함

- 상증법에 따르면 평가기준일 현재 시가를 산정하기 어려운 경우에 주택은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가하도록 되어 있음

O 질의내용

- 위 주택의 증여재산가액 산정과 관련하여 시가를 산정하기 어려워 개별주택가격을 적용하는 경우로서 개별공시지가로 평가한 동 주택의 토지평가액이 개별주택가격보다 큰 경우에 증여재산가액은 어떤가격을 적용하는지 질의함

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정)

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택 (2005. 7. 13. 신설)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 재산-1439, 2009.07.15

(사실관계)

- 아버지가 소유하고 있는 주택을 자녀에게 증여하고자 함.

- 당해주택의 증여시점에 개별주택고시가액은 335,000,000원인데 건물을 제외한 토지 개별공시지가액을 계산한 바, 386,000,000원임.

- 즉, 순수 토지가액을 계산한 가액이 주택개별고시가액보다 큰 경우임.

- 위 부동산은 거래가액, 감정가액 등 시가로 산정할 가액이 없는 경우임.

(질의내용)

- 위와같은 경우 개별주택고시가액으로 증여세신고를 해도 적법한 것으로 보는지 여부

귀 질의의 경우 증여받는 당해 건물 및 그에 부수되는 토지에 대하여 시가에 해당하는 가액이 없어 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 의 규정에 의하여 평가할 때, 같은 항 제4호에서 규정하는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 있는 경우에는 증여일 현재 고시되어 있는 해당 가액을 적용하는 것임.

상속세및증여세법 제61조